房地产税倒计时!财政部称要做好房地产税试点准备工作;深圳、海南、浙江或率先试点?专家称:适度购房投资没错

原创 作者: 胡嘉琦 朱耘 日期:2022-01-10 浏览次数:0
2022年,房地产行业或迎新格局!
2022年元旦,重庆迎来了房产税新政,按照规定,将对2020到2021年中心城区新建商品房成交面积均价超过25820元/平米的住房进行征税。作为开征房产税的试点城市之一,重庆新政对于其他城市开征房地产税,起到了信号作用,房地产税可谓“箭在弦上”了!
 
2021年12月27日,2021年全国财政工作视频会议在北京召开。会议指出,要深入推进财税体制改革,深化预算管理制度改革,做好房地产税试点准备工作,规范财务审计秩序,财政管理监督进一步加强。
 
2021年末,中国人大网发布了财政部部长刘昆于2021年10月19日在第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议上对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定(草案)》(以下简称“草案”)的说明和全国人民代表大会宪法和法律委员会对草案的审议结果报告。
 
草案在提出深入推进财税体制改革、深化预算管理制度改革、规范财务审计秩序、进一步加强财政管理监督的同时,也明确了房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。
 
在第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议上,房地产税改革试点的作用被强调。财政部部长刘昆表示,进一步深化房地产税改革试点,可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用,强化房地产调控需求侧管理,稳定市场预期,为今后全国统一立法积累经验、创造条件。
 
在改革的过程中,不可避免地会遇到困难。华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部原财政科学研究所所长贾康向《商学院》记者表示,在改革的深水区必须啃硬骨头,攻坚克难,去寻求最大公约数的共识,使改革得到实质性的推行。而在实施房地产税改革的过程中,贾康也建议有差异化的设计,这是一个必要的渐进过程。
 
 
房地产税事关国计民生。中国社科院财经战略研究院院长助理、研究员倪鹏飞接受《商学院》记者采访时提出,试点开征房地产税对房地产及其整体的改革与发展具有重要意义。通过试点及时总结经验形成模式可以少走弯路、避免失误,不仅对试点城市,而且对全国加快开征房地产税、完善房地产稳健发展的长效机制、促进改革和发展具有重大意义。
 
“积极”稳妥的深意
 
在贾康看来,在稳妥前加上了“积极”二字,并明确了试点的扩围,显然体现的就是“双管齐下”,离实操更接近了。同时,这也表明中央在对房地产税的改革方向继续肯定的同时,指导思路正在对接新阶段上的新操作方案。
 
“共同富裕是社会主义的本质要求,是中国式现代化的重要特征。”2021年10月15日求是网发表中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平的重要文章《扎实推动共同富裕》。文章指出,加强对高收入的规划和调节。在依法保护合法收入的同时,要防止两极分化、消除分配不公。要合理调节过高收入,完善个人所得税制度,规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。
 
1986年,《中华人民共和国房产税暂行条例》就已发布,到2011年1月,上海、重庆正式开始房产税名义下的房地产税改革试点工作。
 
在推进房地产税方面,贾康在接受《商学院》记者采访时表示,按照1986年全国人大对国务院依照暂行条例开征的房产税可制定征收细则的授权,2011年开启了上海、重庆房地产税征收的改革试点。多年以来,中央层面对房地产税改革的方向要求一以贯之,但各种场景下的具体表述上也出现了一些变化和调整。在十八届三中全会的“60条”中,要求加快房地产税立法并适时推进改革。在以后的年度改革文件或《政府工作报告》中,则提出稳步推进或稳妥推进房地产税立法。2021年4月7日,在国务院新闻办举行的贯彻落实“十四五”规划纲要、加快建立现代财税体制发布会上,财政部财税司司长王建凡表示,财政部将积极稳妥推进房地产税立法和改革。依照最新中央会议的要求,是积极稳妥推进房地产税立法,搞好改革试点工作。
 
在贾康看来,在稳妥前加上了“积极”二字,并明确了试点的扩围,显然体现的就是“双管齐下”,离实操更接近了。同时,这也表明中央在对房地产税的改革方向继续肯定的同时,指导思路正在对接新阶段上的新操作方案。
 
贾康向《商学院》记者分析,在此次中央强调房地产税改革之前,本届人大就曾承诺,在任期内要启动房地产税的立法。中央的最新部署明确提出了立法方面积极稳妥推进房地产税的立法,并“双管齐下”地扩大改革试点的覆盖面。
 
贾康认为,在房地产税的立法要求前面加上“积极”二字,并明确提出做好试点工作后,对房地产税改革的要求也会发生一些变化,这也正是大家关注的“房产税的改革试点要扩围”的话题。在2021年底全国人大会议上,财政部领导再次强调了要贯彻中央房地产税改革试点的安排。
 
柔性切入很重要
 
“房地产税如何让社会接受,如何在差异化的同时形成尽可能高水平的试点方案等问题,都是有一定的困难和争议的。”贾康建议,试点的城市要更多借鉴重庆征收房地产税试点涉及存量的办法,但征收对象涉及存量也只是对比较高端的存量于试点中覆盖,柔性切入。
 
房地产税最早起源于欧洲,目前多国及地区普遍存在但名称或有不同的重要的地方税种。贾康介绍,房地产税只是一个表述而已,前面已经有了本土实验,在重庆和上海试点的叫“房产税”,现在中央的政策文件表述成“房地产税”,这不是广义上的说法,而是专指“保有环节的税”。这只是技术处理上的区别,在美国称为“财产税”,在英国称为“市政税”,在日本称为“固定资产投资税”。
 
溯源中国房地产税的征收史,此前以狭义的房地产税形式从2011年开始已经在上海和重庆试点,但是税基只包含房产而不包含土地。中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜认为,此次房地产税的试点应该是广义的房地产税,税基应该是包括土地在内的,因此正式实施的话就需要先行修改原有相关法律。
 
目前,房地产税的试点城市还没有具体公布,对于率先成为试点城市,贾康认为,深圳是打造中国特色社会主义市场经济先行示范区,应率先试点;海南,打造全球最大体量自由贸易港,国际形象要求海南最大限度地实现生产要素的自由流动、贸易自由化、投资便利化、市场充分发育,而现在海南本岛不是按照市场经济的规则,是以行政手段为主进行限购、限贷,与海南树立的国际形象是背道而驰的,所以应尽快考虑用经济手段置换行政手段的举措;浙江,2020年,习近平总书记在考察浙江时赋予该省“努力成为新时代全面展示中国特色社会主义制度优越性的重要窗口”的新目标新定位。2021年,中共中央国务院又发布了《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》提出,到2035年,浙江省高质量发展取得更大成就,基本实现共同富裕。所以,浙江也应该在房地产税的实施上起到带头作用。截至目前,仅有上海、重庆两个城市进行房地产税试点。
 
柏文喜认为,房地产税作为财产税,是现代税制和财政来源的重要组成部分,因此可能会是在重点城市首先开始试点,但是未来会实行“普遍征收”,也就是在全国普遍征收。
 
在试点城市的选择上,柏文喜建议,经济发达的地区房价涨势明显、房价较高,以房地产税作为调控加码措施可以遏制房价上涨;经济欠发达地区财政收支压力较大,可以通过收取房地产税开辟新财源。
 
房地产税的试点对象上,根据草案,征收范围上,试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。考虑到目前我国城乡经济社会发展和居民收入水平总体上仍有较大差距,为减少试点对农村居民的影响,对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围。
 
草案提出,房地产税授权的试点期限为五年。对此,贾康认为,这意味着在五年的时间内,要形成清晰的总结而成的更丰富的试点经验来支持立法。贾康预计,试点扩围在先,在合适的时间再正式启动立法。
 
不可避免地,房地产税实施过程中也会存在难点,在贾康看来,“房地产税如何让社会接受,如何在差异化的同时形成尽可能高水平的试点方案等问题,都是有一定的困难和争议的。”贾康建议,试点的城市要更多借鉴重庆征收房地产税试点涉及存量的办法,但征收对象涉及存量也只是对比较高端的存量于试点中覆盖,柔性切入。
 
目前,重庆的房产税征收对象分为三类,一是个人拥有的独栋商品住宅;二是个人新购的高档住房(高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。2022年,重庆个人新购的高档住房征收房产税起征点为25820元/平方米);在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。新购住房是指《暂行办法》施行之日起(2017年1月14日起施行)购买的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准,存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。
 
房地产税在实际征收环节也涉及各个方面。中国房地产数据研究院院长陈晟认为,房地产税征收包括税率减免,征收方式是按金额、按套数还是按面积,各个方面还是比较谨慎的,需要不同的城市积累相应的经验,来为房地产税的征收进行数量、数值的判断。
 
在如何征收房地产税方面,中国豪宅研究院院长朱晓红认为,地无分南北,房无分大小,人无分贫富,最终是有房必征收。但开征房地产税,也是要经历先试点后全面开征的过程。尽可能考虑合法、合规、合情、合理。比如说,以量定税、以价定税,对确有困难的先征后免等。
 
适度购房投资没有错
 
“基于避险和增值考虑,部分居民适度购房投资不仅没有错误,而且合理且必要。问题是,目前缺乏约束占用更多资源的手段和机制,导致房地产投资需求过度。为此,有必要开征房地产税,且将税率确定在使投资房地产与投资制造业边际收益相等的均衡水平。”
 
“实施房地产税的意义是多方面的。我在很多地方说过多次,它不是单一的只有一个目标,这个税它发挥功能作用形成的政策目标、调节目标,是一个‘目标簇’:它有利于房地产市场的健康发展,有利于促进共同富裕,有利于在中国深化改革这方面构建好地方税体系,促使地方政府职能转变到位,它还有利于解决配套改革中间怎么使中国与市场经济匹配的分税制在省以下落地的问题,它也有利于从社区和基层以这个制度建设来催化和倒逼公众参与机制的发展,就是纳税的家庭以后越来越多,他们自然而然就要关心自己交了这个税金以后,地方政府怎么样把这个钱用好,这样的意识提升会使他们对公共事务的参与跟着来,实际上会带来法治化、民主化这方面的催化效应。”贾康向《商学院》记者表示。
 
毋庸置疑,实施房地产税具有划时代的意义。房地产税在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面发挥重要作用。同时,落实“房住不炒”的定位,建立房地产健康发展的长效机制,开征房地产税是关键而基础的内容。
 
在房地产税的作用方面,房地产税是抑制过度投资需求的重要而有效的措施。“基于避险和增值考虑,部分居民适度购房投资不仅没有错误,而且合理且必要。问题是,目前缺乏约束占用更多资源的手段和机制,导致房地产投资需求过度。为此,有必要开征房地产税,且将税率确定在使投资房地产与投资制造业边际收益相等的均衡水平。因为,适当的税收负担可使投资者失去过度投资的内在动力,进而增加住房有效供给,降低住房租金。”倪鹏飞向《商学院》记者分析。
 
同时,房地产税是引导资源合理配置的杠杆机制。倪鹏飞认为,房地产税通过抑制过度投资,调整房地产需求侧结构,既可以促进整体供给侧结构改革,也可以促进资金、人才等要素从房地产业再配置到创新产业和实体产业,最终促进结构调整、产业升级和经济转型,避免导致楼市和宏观经济日本式的长期衰退,基本解决房地产问题,从而保障中国经济实现可持续繁荣。当然这也需要其他措施配套进行。
 
此外,房地产税对于改革和共同富裕也有重要意义。倪鹏飞认为,房地产税是多项改革的中心节点和前提条件。倪鹏飞分析,目前多项改革的前置条件,均指向财税制度和财税体制改革,财税改革的重要内容和前置条件就是房地产税的开征。首先,这是税收结构调整的内容与途径。改变房地产税收的交易税过重、持有税过低的不合理结构需要开征房地产持有税。改变整体税收的直接税比重低、间接税比重高的不合理结构需求开征房地产直接税。改变营改增后地方缺乏主体税种的税收结构需要开征房地产地方税。其次,这是改革财税体制的条件和内容。改革中央与地方财权与事权不对应的体制,提高地方税收占比,需要开征房地产地方税。改变地方土地财政为税收财政体制,需要房地产税等税收收入替代土地出让金收入。再次,这是收入分配和公共财政等制度完善的条件。开征房地产税并将税收用于当地公共服务和中低收入住房保障,实现收入二次分配,增加社会公共福利,有利于促进社会公平,实现包容性发展。
 
此外,房地产税的征收还会对房地产企业和个人产生影响。在柏文喜看来,实施房地产税将会长期影响房地产行业的市场格局与市场结构,因而也会反过来影响房企以及相关产业链。因此,他建议,房企应该对房地产税可能引发的行业变局进行必要的研判,基于行业格局与市场结构调整的契机来结合企业自身特点寻求发展与转型的机会,以应对房地产税所带来的挑战。就购房人而言,则需要根据房地产税可能带来的持有成本的上升以及对市场可能带来的影响,未雨绸缪地调整自身的资产布局与投资组合,以在尽量降低风险的情况下获取最大收益。
 
柏文喜认为,本次房地产税改革试点除了为土地财政转型找到替代性的财力来源之外,也将深刻地改变中国的税制结构,让以间接税和流转税为主的税制结构实现向直接税和财产税的逐步转型,将会在深刻影响人们的社会公共意识的同时也会深刻地改变房地产行业以及社会财富结构与投资结构。因此可以说,房地产税的试点和落地实施是具有划时代的历史意义的。


 

关于智库

  • 中经传媒智库成立于2011年,由《中国经营报》社有限公司主办。在中国社会科学院的智慧支持和战略指导下,中经传媒智库汇聚了中国社会院科学院及顶级机构专家资源,是集专家、机构、平台、媒体资源于一体的媒体融合型智库,整合了旗下包括《中国经营报》《商学院》《家族企业》、中国经营网及两微一端,具有5000万+的全媒体传播平台影响力。智库利用自身媒体平台开拓整合资源能力和广泛平台优势,为企业家和经营管理者提供全方位的信息服务和智慧支持。

    中经传媒智库公众号
    中经传媒智库微博
  • 创建于1985年的《中国经营报》,由中国社会科学院工业经济研究所主办,报社始终秉承“终身学习、智慧经营、达善社会”的理念,洞察商业现象,解读商业规律,助推商业文明。经过37年的发展,已经成为拥有一报两刊、网站、新媒体的大型传媒集团,是国内领先的综合财经媒体服务商。

    《商学院》杂志创刊于2004年,中国社会科学院工业经济研究所主办,《中国经营报》社有限公司出版的一本高端管理类杂志。秉承终身学习、智慧经营、达善社会的理念,以传播商业新知为己任,以“国际视野+中国功夫”为办刊宗旨。为读者提供一切对管理有益的方法、工具和理念,是管理他人和企业的一本实战、实用的杂志。

    《家族企业》杂志由中国社会科学院工业经济研究所主办,《中国经营报》社有限公司出版。是中国率先关注家族企业实际控制权传递过程中风险与危机管控以及企业可持续发展能力的媒体。