3月31日，北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布通知，正式在北京启动存量
3月31日，北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布通知，正式在北京启动存量住房交易“带押过户”模式。
此前，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《通知》），对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。
城市、金融机构、不动产类型三个层面，以点带面推进“带押过户”
据了解，北京推出的“带押过户”模式有三方面突出特征：一是兼容跨行贷款；二是最大程度降低交易成本；三是多部门协同提升交易便利度。
易居研究院研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，相比别的城市，此次北京推出的“带押过户”政策又有了创新，方便居民更加灵活地选择购房方式。从“带押过户”对于购房者的覆盖面来说，北京又向前迈了一步，更吻合各类不同的购房和贷款需求。
目前，全国范围内已有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、江苏、浙江、福建、山东、湖北等已经全面开展。业内人士普遍认为，我国全面推进房产“带押过户”将发挥诸多积极作用。
“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接”。“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。
根据《通知》，各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，从城市、金融机构、不动产类型等三个层面“以点带面”，积极做好“带押过户”，短期将有更多城市跟进落实。
从以往的二手房交易来看，一般都需要上家还清贷款解除抵押后，才能进行过户交易，下家则需要重新进行贷款申请。在58安居客研究院院长张波看来，这里面产生了两个主要问题，一是上家往往需要用下家的首付作为还清贷款的金额来源，这本身就存在着一定风险，二是上家解押和下家贷款不能同时进行，无形之中增加交易流程的时长。
“不少地方已经取得了实际落地过程中的经验，在此经验的基础上，自然资源部、银保监会共同推动全国层面的‘带押过户’，将有利于提升房地产交易便利化服务水平，同时对于降低制度性交易成本也会起到积极作用。” 张波说。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，“带押过户”模式的实施，提升了二手房交易效率，缩短了交易时间和交易成本，提高了二手房市场的流通性，有利于激发二手房市场的活力，提振房地产市场活跃度。此次两部门联合发文，是“带押过户”模式进一步全国推广的重要政策导向，首次由中央端提出也展现了对这一模式的认可和全国推行的决心。
“当前，一些城市提出的‘带押过户’，主要是在二手住宅市场推进，而此次新政指出，在住宅市场充分实行‘带押过户’后，逐步向工业、商业等领域拓展。”陈霄表示，这是本次政策较为新颖的一点探索，扩大了“带押过户”的适用面，更加具有全面性。
推动“带押过户”常态化
“带押过户”的优势是可以有效节省不动产的交易时间，降低交易难度和交易成本。
此前，已经抵押的不动产因买卖等申请办理不动产转移登记时，通常面临办理时间长、办理环节多、交易成本高的问题。往往需要以下6个流程：卖方筹集资金归还贷款、买方申请贷款审批、卖方及银行申请旧贷款抵押注销登记、买卖双方共同申请转移登记、买房及银行申请新贷款抵押登记、贷款银行发放贷款等。
事实上，“带押过户”已具备放开的法律条件。2021年，自然资源部印发了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，明确已抵押不动产转移的具体办理要求，在登记制度方面做好了与民法典的衔接。
从推进节奏上看，《通知》指出，各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，推动住宅不动产率先实现“带押过户”，并逐步向工业、商业等领域拓展，是本次政策较为新颖的探索，当前很多城市提出的“带押过户”，主要是以二手住宅市场为主力战场。在住宅市场充分实行这一模式后，再逐步向其他业态及领域推广，扩大了“带押过户”的适用范围，将使该政策变得更加全面。
此外，《通知》要求各地结合本地实际，确定适宜的办理模式。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务系统建设，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，同时梳理各环节风险点，制定应急预案，切实防范风险。
中国银保监会法规部处长周兰领表示，银保监会将鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制，进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。比如，减轻买卖双方负担、尊重各方意愿，选择便捷的资金流转模式，明确资金划转依据、时间节点、具体方式等，实现全流程闭环管理，确保资金安全，鼓励通过银行账户等方式直接结算。
警惕政策施行中的交易风险漏洞
自2022年开始，各地开始试点带押过户模式。然而实际情况中，存在金融系统内部、不动产部门和金融系统之间在配合协作，优化工作流程，信息及时共享方面还有服务不到位的时候。一旦出现本可以合并办理的交易没有及时兑现，就有可能导致交易环节间暴露出巨大风险，尤其是在一二线房产价值较高的城市。
当前，政策实施的实际过程中，各地主要是住建部推动金融部门在落实，包括带押过户涉及到的不动产管理部门转移登记和抵押登记(卖家涂销抵押，为买家办理抵押登记)。不动产担心买家贷款无法落实的情况下，就办理了涂销和转移登记，会损害买卖双方利益，造成社会风险。因此，2022年以来带押过户的推进效果遇到了一些落地问题。
同时，银行在办理带押过户时，既担心贷款业务流失(新买家他行贷款)，也担心过户后买家贷款无法落实，导致抵押权落空，无法保障自身的债权。在房价变动的情况下、不同银行的风控有差异，特别是买家因个人信用无法获得贷款情况下，贸然推进带押过户，很可能导致不良贷款。
因此，各地在实行带押过户过程中，相关部门应根据各自诉求尽快制定完善的交易流程。截至目前，全国已有15个省份100多个地市开展了“带押过户”模式，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，“带押过户”政策的进一步推进和扩围对当前房地产市场将产生积极带动，有利于提升二手房交易活跃度，促进换房需求加快释放，从而进一步对市场形成一定支撑。
来源 ：证券日报、新京报、中新经纬、第一财经、中国新闻网、中国经济网
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