3月24日，证监会、国家发改委分别发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（简称《通知》
3月24日，证监会、国家发改委分别发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（简称《通知》）和《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，明确将REITs试点范围拓宽至消费基础设施领域。
《通知》提出，支持消费基础设施建设。贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。
此外，合理把握项目收益与规模。根据不同类型基础设施REITs项目的具体情况，合理把握项目收益水平。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求。首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。
REITs产品范围不断扩容
公募REITs作为一种新兴的投资品种，具有投资门槛低、流动性较强、分散化效果较好、高分红特征、股债双重特性等特点。推出REITs是资本市场服务实体经济、服务高质量发展的重要举措。
2021年6月，随着首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志着我国公募REITs试点正式启动。2022年，我国REITs制度规则逐步完善，已形成可持续发展的路径基础。尤其是自2022年下半年以来，公募REITs开始加速扩容，市场规模稳步扩大，底层资产逐渐丰富。
数据显示，截至2023年3月23日，我国已上市公募REITs共25只，发行总规模超800亿元，总市值约850亿元，底层资产范围涵盖园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、生态环保、保障性租赁住房、能源基础设施等六大类基础设施。
如今，随着政策支持力度的不断加码，公募REITs试点步伐也在加快，更多项目已经“箭在弦上”。
3月29日，首批两只新能源公募REITs中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REITs将正式上市，资本市场又将迎来新的优质长期投资标的。
值得一提的是，随着机构投资者持有公募REITs份额不断上升，认购倍数也屡创新高。即将上市的两只新能源公募REITs均因超额募满而提前1天结束公众投资者募集，网下超额认购倍数分别为123.21倍和85.7倍，体现了投资者对相关品种的需求旺盛。
此次两部门发布的通知中，均明确提出，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。同时规定，项目发起人(原始权益人)应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。
国家发改委还在通知中指出，发起人应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。这标志着政策从供给端发力，将消费基础设施正式纳入REITs发行范围。
业内分析，公募REITs扩展到商业地产领域对房企和商业地产市场具有积极意义。此类领域的创新，也意味着在原来保障性租赁住房的REITs创新基础上，商业地产也开始进入实质性的改革过程。REITs引入商业地产领域可以盘活资金资源，增强房企资金流，未来还有望缓解公募REITs市场供不应求的失衡状态，为国内公募REITs市场发展注入新的动能和活力，进一步丰富投资机构的配置品种。
推出消费基础设施REITs
“推出消费基础设施REITs，有助于扩大消费基础设施投资规模，改善运营水平，通过‘便民’和‘提质’促进消费。”北京大学光华管理学院副院长张峥认为，将消费基础设施纳入REITs资产范围，是我国公募REITs底层资产的又一次扩容，是REITs市场建设迈出的重要一步。
中信资本董事长张懿宸认为，阶段性推出具有中国特色的公募REITs工具，对于解决民生期盼、助力防范和化解金融风险、改善消费预期等具有积极意义。
《通知》强调，项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。
“这说明通知坚决落实‘房住不炒’要求，构建了有效隔离机制。”上交所副总经理刘逖说，这些制度安排很有必要，能够确保消费基础设施REITs行稳致远，防范资金变相流入商品住宅开发领域。
分类调整收益率和规模要求
通知还分类调整了项目收益率和资产规模要求。
在项目收益率方面，通知提出，以“申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%”，取代了此前对各类项目统一适用“未来3年净现金流分派率原则上不低于4%”的要求。
此举有助于进一步优化价格发现功能，提高发起人的参与意愿，增加合格资产规模，同时平衡好投融资两端利益、兼顾市场各方需求。兴业研究分析师唐诗称，采用不同的收益率指标要求更为合理，5%的IRR要求在一定程度上反映了特许经营权类项目的风险收益特性。
在项目规模方面，其他基础设施项目仍沿用“当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元”的要求，而对于保障性租赁住房项目，通知调整了相关规模要求，“首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍”。
市场人士指出，此举旨在落实“房住不炒”要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行。
优化项目审核流程
据悉，证监会将会同国家发改委推出提高申报推荐效率的系列举措，进一步完善审核注册机制，优化审核注册流程，同时明确大类资产准入等标准。
“建立分工明确、各有侧重、高效衔接的审核注册工作机制，进一步优化审核注册流程，提高审核注册工作的规范性、可预期性和透明度。证监会和证券交易所原则上应当将问题一次汇总成书面反馈意见，并由证券交易所统一发出。坚持开门办审核，定期开展市场机构座谈会，传递监管工作理念。”证监会有关部门负责人表示。
值得一提的是，为加快做好项目推荐，国家发改委通知要求自项目正式受理之日起3个月内，应完成省级发改委报送、委托咨询评估、有关业务司局会签、向证监会推荐项目的相关工作。发起人（原始权益人）、基金管理人等根据要求补充、修改项目材料的时间不计算在上述时间内。
在市场专家看来，项目审核流程有所加快。唐诗介绍，在审核流程方面，通知明确了5个工作日内国家发改委会正式受理或不予受理的反馈。中央企业可将项目申报材料和项目所在地省级发改委意见直接报送国家发改委，也可通过省级发改委报送。通知明确了证监会和证券交易所原则上应当将问题一次汇总成书面反馈意见，并由证券交易所统一发出。
来源 | 中国证券报、证券日报、上海证券报、长江商报、新华网
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