近日，关于2023年楼市走向的消息不断。2023年1月5日，中国人民银行（以下简称“央行”）发布《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（以下简称《通知》）。
图片截图自央行官网
《通知》中提到，《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》发布以来，对于支持各地城市政府因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展发挥了积极作用。按照国务院部署，央行、银保监会决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
央行表示，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
此外，近日住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）部长倪虹在接受媒体采访时也表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。这意味着2023年我国对首套住房消费需求的支持力度有望进一步加大。
这些城市将阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限
央行1月5日发布的《通知》中提出四点内容，一是自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
二是对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
三是对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
四是其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，此次通知的发布可以视为《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》这一政策的延续。从国家统计局公布的70城房价数据来看，2022年房价下行的城市数量依然在增加，预计今年可进行首套房贷款利率下限调整的城市会进一步增多。而这一政策的延续，也表明了当前监管部门对于楼市政策宽松态势的保持，同时针对居民合理住房需求给予持续关注，为各地“因城施策”用好政策工具箱给出了一个明确信号。
2022年9月，央行、银保监会在《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》中明确，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
个人房贷利率政策是房地产长效机制和差别化住房信贷政策的重要内容。此次政策调整意味着今后首套房贷利率下限调整的自主权交给了地方政府，各地按照因城施策原则进行调整，在城市房贷利率下限基础上，银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素确定每笔贷款的加点数值，最终确定首套房贷利率。如果所在城市首套房贷利率下限和银行执行利率下调，居民贷款购买首套房的利息支出会有所减少，住房购置成本降低，有利于刺激刚性住房需求的释放。
仲量联行大中华区首席经济学家庞溟表示，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，说明在坚持“房住不炒”的大方向下，包括首套住房贷款利率政策在内的各项房地产调控措施更为注重科学客观、灵活机动、接续生效，在明确评判标准和操作细节的基础上促进政策优化调整的规范化、常态化、体系化，有利于夯实城市政府主体责任和明晰核心政策目标，丰富“因城施策”“一城一策”的政策工具箱深度、广度和覆盖面。此外，还有利于支持刚性住房需求充分有序释放，有利于通过建设长效机制来促进房地产市场平稳理性运行和房地产行业良性健康发展。
首套房贷利率有望继续下行
2022年9月《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》公布后，“武汉、天津、温州等多个城市首套房贷利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率执行截至2022年12月31日。1月5日的政策出台后，意味着部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或有望进一步下调。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。
根据贝壳研究院此前发布的统计数据，2022年12月首套、二套房贷主流利率指数环比继续下行。12月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155个基点和100个基点。
根据国金证券的报告，最近3个月我国房价持续下降的城市共有38个。其中包括大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门等13个二线城市；蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州等25个三四线城市。
招联首席研究员董希淼也表示，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，房贷如何定价仍由银行与客户商定。在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%-4.1%，此前7折房贷利率最低到3.43%。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，居民信贷政策将是2023年地方因城施策、支持刚需和改善需求的主要发力点。除房贷利率下行外，各地首套房首付比例有望迎来全面下调，同时，住房套数认定规则进一步优化可能性也大幅提升。
事实上，根据贝壳研究院监测显示，目前包括武汉、石家庄、长春、哈尔滨、南昌等省会城市等82城首套房商贷最低首付比例可至两成（含部分区域或部分银行执行）。
华创证券分析师单戈表示，当前处于政策密集期，核心一二线城市和部分三四线热点城市在“四限”放松方面仍有较大空间。近期东莞、佛山等城市均已取消全域限购，杭州、南京等城市也对行政调控政策做进一步优化，预计政策放松空间将进一步打开。
2023年房地产市场有望企稳回升
近日，倪虹接受《人民日报》记者采访时提到，“中央经济工作会议对房地产工作作出了明确部署。着力扩大国内需求方面，提到‘支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费’；有效防范化解重大经济金融风险方面，提到‘要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡’等内容。我们深感责任重大。做好今年房地产工作，一是增信心。让房企有信心，让购房者有信心，让新市民、青年人有信心。二是防风险。这是底线，防范和化解好风险，房地产市场才能平稳健康发展，经济才能行稳致远。三是促转型。当前，房地产市场已经从解决‘有没有’转向解决‘好不好’的发展阶段，提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。”
他提到要重点抓好五件事，努力推动房地产市场企稳回升。一是大力支持刚性和改善性住房需求。毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策，提振市场信心。对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率该降的，都要降下来。对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。同时，我们将加大力度，增加保障性租赁住房供给和长租房市场建设，让新市民、青年人更好地安居，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。
二是用力推进保交楼保民生保稳定工作。落实城市政府主体责任，做实“一楼一策”方案，确保支持政策精准落实到每个项目、每个购房人，让购房人吃下“定心丸”。
三是着力化解房企风险。以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。重点是增加房企开发贷、并购贷和购房人的按揭贷，满足合理融资需求。
四是努力提升品质、建设好房子。提高住房建设标准，打造“好房子”样板，为老房子“治病”，研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障。
五是合力整治房地产市场秩序。会同有关部门依法查处房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域违法违规行为，营造诚信守法、风清气正的市场环境，让人民群众放心购房、放心租房。
“住建部、央行和银保监会再次表态对需求侧的支持，充分表明政府支持房地产企稳复苏的决心。”国金证券分析师杜昊旻说。
西南证券报告也指出，2022年行业基本面筑底。目前政策先于基本面出现“拐点”，预计行业基本面将于2023年呈现先抑后扬的局面，下半年有望逐步修复。
随着利好政策的出台，房地产行业部分数据已有回暖迹象。克而瑞研究中心报告显示，2022年12月，全国土地市场成交规模创下年内新高，甚至上海、苏州、厦门等城市均有多宗地块以高溢价或者上限价成交。从数据来看，截至2022年12月26日，全国300城经营性土地总成交幅数3854幅，环比上升19%；成交总金额6927亿元，预计全月环比增幅将达七成左右。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，整体来看，随着政策调整进一步加深，风险进一步出清，购房人预期改善，预计2023年房地产市场有望企稳回升。
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