2022年11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问。证监会新闻发言人表示，证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施，并自即日起施行。
具体来看，五项举措包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等。
五项措施促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展
证监会新闻发言人表示：“房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。”
一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。
二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。
三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。
四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
监管对楼市的态度
自2018年10月《A股上市公司再融资审核知识问答文件》发布以来，涉房企业的再融资通道就被关闭。当时政策规定，房企或涉房企业申请再融资，为防止募集资金变相用于房地产业务，暂不推进审核。
在此前的两年间，A股已经向涉房说“不”，前有恒大集团董事长许家印多次试水，自2016年起，从深深房到嘉凯城，几度筛选壳公司，拉来超千亿战投“天团”历时4年落败；后有万达因不满港股估值过低，从港交所退市后筹划A股上市，最终也困于政策红线未能成行。
上市公司再融资方面，证监会允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。
事实上，早在一个月前，这扇紧闭的大门就曾经被撕开过一条口子。10月20日，证监会相关人士表示，对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。根据证监会要求，符合标准的企业包括自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。当时证监会明确，融资企业需确保股市融资不投向房地产业务。该项政策也被称为“融资双10%”。
“证监会这一次放行可以代表监管对楼市的态度，已经从严防死守资金流入，转向想方设法保住优质公司的方向。”某头部民企感叹，过去一个月如同过山车，“融资双10%”的政策下发时还一再强调“融资企业需确保股市融资不投向房地产业务”，还处于“只能看不能吃的阶段”，而11月28日的涉房上市公司融资5条可谓换了一番天地。
11月28日放开的不仅是A股市场，根据证监会新闻发言人的问答，与境内A股政策保持一致，房企境外市场上市政策同步调整完善，即恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。“这个政策对于目前排队的部分企业确实是及时雨。”某房企前董秘直言，在A股关门后，部分房企转向港股市场，但依然需要证监会国际部的“路条”，但“路条”的尺度可谓严苛，罕有企业成功摘得。
在同策研究院资深分析师肖云祥看来，此次证监会的表态中，允许符合条件的房地产企业实施重组上市，但是没有明确细则，因此一些房地产企业虽然具有上市诉求，但还需要看是否符合相关的条件，在符合条件的情况下才可能有“借壳”的机会。
股权融资的优势
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策明确了“支持房地产企业股权融资”，实际上就是“第三支箭”的概念。
“第一支箭”是信贷投放，“第二支箭”是债券融资，“第三支箭”即股权融资。三箭齐发，充分说明“救市先救企”，为房企后续融资等创造了非常好的空间和机会。严跃进表示，从政策最核心内容看，实际上提及了“加大权益补充力度”。这也说明，对于各类房企增强股权方面的稳定性，尤其是从股权的角度获得债务融资，是近期的重点。
严跃进表示，相比“第二支箭”，“第三支箭”的优势在于不会直接增加房企的负债规模，同时依然可以为房企融资提供充足的渠道。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，此次证监会的股权融资支持措施较为全面，有并购重组、上市房企再融资，还可以应用REITs盘活存量资产、引入私募投资基金等，能够用多种方式支持房企融资。“政策将加快化解房地产风险，加快房地产风险出清，有效防范房企风险继续扩大。同时，建筑企业也将得到支持，有利于房地产上下游企业整合。”
中原地产首席分析师张大伟分析认为，房地产行业持续下调，房地产各种政策已经接近历史最宽松时期，恢复房地产上市企业再融资是其中重要的政策宽松措施。相比之前宽松的主要方向是倾斜购房者，降低购房者入市压力，最近很多政策都开始宽松房企，稳定房企的现金流，政策开始救助房企的资金链。叠加最近“金融16条”、央行降准等消息，房地产市场利好空前。张大伟认为，在11月一系列重磅政策的影响下，市场有望在2023年初逐渐企稳。
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