作为银十的开端，十一黄金周的楼市表现一直备受关注。国庆节期间，楼市成交呈分化趋势：新房市场到访量明显增加但成交仍低迷，二手房成交则
作为“银十”的开端，“十一”黄金周的楼市表现一直备受关注。国庆节期间，楼市成交呈分化趋势：新房市场到访量明显增加但成交仍低迷，二手房成交则出现回暖。
一方面，新房市场成交较为低迷。据中指研究院公布的监测数据，10月1日-7日，全国20个重点监测城市新建商品住宅成交面积66.93万平方米，较去年同期日均成交面积下降37.7%。
另一方面，二手房市场则出现明显回暖迹象。贝壳研究院发布的数据显示，今年“十一”假期，贝壳重点监测的50个城市二手房日均成交套数同比增长约54%。重点监测的50城中，九成城市二手房成交量同比增长，其中，东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的两倍。
假期黄金周促销效果分化
相较往年，今年房企在国庆期间普遍进行了项目打折，最高降价幅度在6~8折不等；针对项目去化难点，营销渠道费用也在增加。
此外，“金九银十”央国企也积极备战，远洋集团、华润置地、保利发展、招商蛇口等均加入了国庆黄金周“抢收大战”。但由于市场整体仍存观望情绪，去化效果差异较大，国庆假期楼市整体成交未有明显上涨。
国庆假期企业的营销业绩表现出明显的分化特征。在最终交易过程中，购房者不仅要看企业报的打折口径，更关心真正实际降价是否到位，只有项目降价落到实处才对能对购房者产生吸引力，若产品降价后与竞品价格差异不大，项目去化仍不太理想。
此外，即使部分项目有折扣让利，也仅在短期内有明显效用，整体效果会随时间逐步削弱。如福州部分楼盘项目，降价前一周仅有个位数认购套数，实际进行明显价格调整后，降价政策后的首周，均实现了较好认购套数，但其在国庆期间的认购套数，仅为降价后首周认购数量的一半甚至更低。
据调研，北京、重庆、成都等地在营销压力之下，不断拓宽营销渠道、提高佣金点数，以刺激购房者来访认购。如成都某项目在国庆期间增加了营销渠道，将佣金提升至1.5%-2%，项目在国庆假期的成交量较国庆前一周明显上涨了600%-700%。
房企同时也选择在全民营销上持续发力，如成都有项目推出5万元/套的全民营销推荐奖金政策后，国庆假期成交销量较国庆前一周上涨了100%-200%左右。
展望四季度，面对房地产当前化压力，克而瑞研究中心企业研究总监沈晓玲指出，房企营销前置抢收，折扣营销等趋势仍将持续，或将演变为房企常态。同时，随着各地强化保障刚需购房需求，再叠加各项政策利好（购房补贴、放松限购），均有望助力购房者信心逐步重塑，从而加快企业去化节奏。
多城房贷利率“破4”
“刚降了，最新是3.95%。”10月9日，建设银行济宁某支行房贷部门工作人员表示，该行首套个人住房商业贷款利率进一步下调。在此之前，该支行已经执行低于LPR（贷款市场报价利率）20个基点的最低按揭利率。
这与节前出台的地产新政不无关系。9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性实行差别化住房信贷政策，对于2022年6～8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
从国家统计局发布的6～8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数情况来看，符合这一政策的有23个城市，主要是三四线城市和部分二线城市，其中就包括山东济宁。
这已经是年内中央层面第二次调整房贷利率下限。此前5月，央行、银保监会宣布下调新发放首套房商业性个人住房贷款利率，将下限由不低于相应期限LPR调整为LPR-20BP。加上年内5年期以上LPR累计3次下调35个基点，居民购房负担已经大大减轻。
在楼市持续低迷背景下，各地面对新政因城施策的积极性明显提高，部分满足要求的城市迅速跟进，在23个满足条件的大中城市外，还有不少符合条件的三四线城市也有相应动作。据中指研究院不完全统计，除济宁外，截至10月8日，已有武汉、清远、江门等城市下调或取消首套房贷利率下限。
以清远为例，该市已将首套房贷利率下限由LPR-20BP调整为LPR-60BP，房贷利率低至3.7%，触及新低；江门、云浮、湛江已暂时取消首套房贷利率下限。武汉则是首个执行该政策的省会城市，首套房贷利率下限由LPR-20BP调整为LPR-40BP，目前武汉部分银行可执行3.9%的首套房贷利率。
不过，据了解，目前除上述城市外，确认调整首套房商贷利率的城市还较少。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，预计后续满足条件的城市将陆续跟进下调首套房贷利率。
北京新房市场热度不减，购房者信心逐步回归
“十一”假期，北京新房市场依然保持一定热度。陈文静表示，一方面作为传统楼市销售旺季，北京房企紧抓营销周期吸引客户看房，促进成交。另一方面假期出京相对不便，不少置业人群选择假期看房。
值得一提的是，北京黄金周市场热度升温且分化，据克而瑞研究中心调研统计，国庆期间北京主力在售新房项目认购套数1495套，约17万平，同比去年上涨115%，区域分布热度分化，热销项目集中在顺义、昌平、朝阳。
新房市场分化明显，优质楼盘售楼处相对热闹，看盘者相对较多，据了解，“十一”假期前后，首开金茂望京樾首次开盘销售额约51.1亿元；京投发展北熙区销售额约30.8亿元；首钢电建华曦府首开即售罄，销售额约21亿元；中建智地位于京西的“京西印玥”“学府印悦”“春和印象”三个项目共成交100套。而区域供应量较大、同质化较大的项目售楼处则相对冷清，并没有搭上黄金周的快车。
整体来看，陈文静分析称：“北京新房和二手房市场整体在逐步回暖，楼市企稳，购房者信心逐步回归。尤其是9月中下旬以来，大量新盘集中入市，其中不乏热盘，楼市认购数据相对较好，对市场预期有带动作用，但网签备案数据有一定延迟，导致成交数据降幅较大。”
此外，陈文静还提到，政策的持续优化，一定程度上修复了市场信心，叠加国庆期间企业加大营销力度，部分城市市场活跃度有所提升。短期来看，购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间，若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。
三箭齐发，一线及强二线城市或持续修复
国庆假期前夕，利好楼市的政策频出。
9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性实行差别化住房信贷政策。
9月30日，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
9月30日，中国财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税。2023年12月31日前，对出售自有住房并在1年内重新买房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
三个政策齐发，会对今年第四季度的房地产市场带来何种影响？陈文静称，政策的持续优化，一定程度上修复了市场信心，但短期看，购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间。若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。
克而瑞研究中心认为，在轮番政策暖风的作用下，市场信心或将逐渐恢复，短期房地产市场也将逐步回稳，但城市分化加剧：一是，上海、杭州等市场热度有望惯性延续，成交或将高位保持；二是，广州、深圳、苏州等一线及强二线城市市场或持续修复，即便是南宁、沈阳、昆明等弱二线城市，四季度市场也有望稳住；三是，多数三四线城市市场或艰难探底，国庆假期乃至返乡置业或整体弱于往年，更可能在部分人口输出大市、部分降价力度较大的楼盘予以体现。
对于政策未来走势，克而瑞研究中心预测，居民按揭贷款政策力度有望逐步加码，或集中体现在三个方面：一是，继续下调首套及二套房贷利率，下调或取消首套房贷利率下限城市的范围有望扩容，二套房房贷利率向5年期以上LPR靠拢；二是，实行“认贷不认房”，首套贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策；三是，全面下调首付比例，并参照央行规定的最低下限执行：不限购城市首套房首付最低2成，二套房首付最低3成；限购城市首套房首付最低3成，二套房首付最低4成。
来源：央广网、证券日报、中新经纬、第一财经、中国网
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