近期多地烂尾楼业主集体停贷风波引起广泛关注。克而瑞研究中心数据显示，截至7月13日，业主发布的强制停贷楼盘个数已达106个。为防范商品房
近期多地烂尾楼业主集体“停贷”风波引起广泛关注。克而瑞研究中心数据显示，截至7月13日，业主发布的强制停贷楼盘个数已达106个。为防范商品房延期交房等问题，近日，陕西西安、河北沧州、广东汕头多地出台商品房预售资金监管的相关措施。
银保监会回应“停贷”事件
最近，停贷风波引发关注。多地烂尾楼业主发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及的地方包括河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份。克而瑞研究中心数据显示，截至7月13日，业主发布的强制停贷楼盘个数已达106个。
银保监会有关部门负责人表示，最近关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，这件事的关键在于“保交楼”，对此银保监会高度重视。
下一步工作中，银保监会将继续贯彻落实好党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、稳定性，保持房地产融资平稳有序，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。
一是在地方党委政府领导下，银行保险机构应积极参与相关工作机制，配合压实企业、股东等相关各方责任，银行要积极履行自己的职责，既要遵循市场化、法治化原则，又要主动承担社会责任，千方百计推动“保交楼”。
二是指导银行在地方党委政府“保交楼”工作安排的总体框架下，坚持摸清情况、实事求是、科学分类、精准施策，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。
三是做好客户服务工作，加强与客户沟通，个性化地满足居民客户的不同需求，信守合同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益。
四是有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚需和改善型客户住房需求，努力保持房地产市场运行平稳有序。
多地加强商品房预售资金监管
7月14日，西安市住建局等五部门联合出台了13项措施，以有效防范商品房延期交房增量问题，比如从购地环节严管房企激进行为，防范房企违规拿地和形成风险；建立“一项目一档案”制度，约束楼盘运作等。
在强化商品房预售资金监管方面，西安要求资金全额入账。商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。后续则需要强化技术支撑，支持监管银行跟踪购房贷款入账情况，确保购房贷款交存至专用监管账户。
通知划分了“开发商”“银行”两个主体在预售资金监管中的责任以及惩罚措施。各辖区住建部门每月要与监管银行对账不少于一次，发现开发企业违规挪用重点监管资金的，应当立即停止拨付并依法查处。如果商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。
除了开发商依法依规办事外，银行也必须在预售金制度中承担起责任。近日，河北沧州也发布了《沧州市商品房预售资金监管办法》（征求意见稿），其中对主体责任也进行了明确规定。如果监管银行违反本办法规定，拒收、拒付或擅自拨付商品房预售资金，或者违规使用商品房预售资金，造成预售资金被挪用，导致工程无法按期竣工的，除承担相应法律责任外，由其上级主管部门依法处理，并不得再承担商品房预售资金的监管；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
在预售金存取方面，沧州提出预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应唯一一个账户的原则，开立专用账户，并同监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。未设立监管账户的项目，相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。
另外，广东汕头也于7月14日出台商品房预售款监督管理暂行办法，同样强调“商品房预售款专款专用”，购房者需直接按照合同将资金打入监管账户。如果有工程进度异常、延期交房问题楼盘项目的预售款监管，按“一案一策”方式，实行专门管理。
将风险有序管控起来
实际上，预售金监管政策各地不尽相同，且一直处在变动之中。比如地方政府2020年对预售资金监管有所松绑，去年下半年再度收紧。今年上半年也有城市开始对预售资金监管有限度放松，主要方式有将监管资金分为重点及非重点，非重点部分资金的提取条件较松，另外还有放松拨付节点等，以减轻房企现金流压力。
规范房企拿地、销售行为，加强预售金收取、监管与划拨，是预售制度中保障消费者权益最好的方式，或将有地方政府陆续出台类似政策，防范烂尾楼风险。
事实上，不论是善后已发生的风险，还是缓解尚未暴露的潜在风险，都需要合乎市场逻辑地配置开发商、银行、政府监管部门和住房消费者的责权利关系，使房地产风险置于可管控的范围之内。
这就要求，各地住建部门科学合理地把关商品房预售证发放，严令禁止地方房管部门，在开发商只盖了样板房就为其发放商品房预售证，因为这变相突破了2003年央行121号文件中规定的要求——开发项目主体架构封顶后方可申请按揭贷款。
还要矫正开发商、商业银行、地方监管部门和业主在商品房预售资金管理账户上的责权利关系。目前商品房预售资金要求进入银行监管账户，实现资金分阶段调拨。若暂时不考虑取消预售制，预售资金监管制度要给予业主较高权重的决定权和处置权，即银行要向开发商拨付预售资金，还需业主委员会的集体无异议；并完善预售资金调拨程序，如明确预售资金的三成，要等到商品房交付业主后才能调拨，地方房管部门可以承担程序性核准的功能。
要注意的是，目前按揭贷款合同让借款人担负无限偿付责任，表面上银行转移了风险，但实际上是其错误地将业主的无限偿付责任等同于低风险资产，带来的是风险资产的系统性低估，即随着个人破产法的实施，按揭贷款不再安全。
为此，当务之急是，不论是支持地方的“保交楼”，还是将现有房地产金融中存在失范的风险进行有效管理，商业银行都必须基于市场逻辑和法治化理念，理顺房地产行业各环节的市场逻辑，将房地产行业的金融风险有序管理起来，避免由于责权利不对等，让本不具有风险管理和风险承载能力的人承担风险。
总之，市场经济下，风险本质上是资源错配，资源错配实为责权利不对等。当前，要借助目前的烂尾楼事件，启动对整个房地产行业的体检。通过体检及时找到风险点，理顺风险传导链条，从而利用市场化、法治化机制化解风险，防患于未然，莫让业主承担本不应由其承担的风险，避免金融风险变成社会不稳定因素。
来源：央视财经、西安市住房和城乡建设局、沧州市住房和城乡建设局、汕头市住房和城乡建设局、证券日报、证券时报、新京报、界面新闻
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