5月15日，中国人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称通知）。通知明确，一，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
5月15日，中国人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称通知）。通知明确，一，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
二，在全国统一的贷款利率下限基础上，中国人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
多位专家表示，在“房住不炒”定位不变的前提下，此次调整将间接推动个人首套商业性房贷利率的下降，进一步降低刚需和改善性住房的资金成本，更好支持新市民等群体的刚性和改善性住房需求。同时，通过打破个人首套商业性房贷利率下限的限制，也为各地结合自身实际“因城施策”带来更多自主权。
降低刚需群体还款压力
对于即将办理首套房按揭贷款的家庭来讲，这次调整将会有哪些实实在在的好处？
政策调整后，全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率下限由不低于相应期限贷款市场报价利率调整为不低于相应期限LPR减20个基点（按4月20日发布的5年期以上LPR计算为4.4%），如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。
以个人按揭贷款50万、等额本息、30年月供偿还的方式进行计算，调降后个人每月可少还62.16元，30年则可少还超2.2万元。对于一线购房者来讲，若贷款扩大至500万元，30年则可少还超22万元。
“此次监管部门调整首套房贷利率下限，释放出了积极信号。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，今年以来，尽管全国已有超百城优化调整了房地产政策，特别是4月份以来，楼市政策优化的节奏和力度均有所加大，但从实际情况来看，受部分地区疫情反复影响，楼市短期支持政策效果尚不明显，房地产市场仍处于深度调整期。此次全国统一下调首套房贷利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对房地产市场产生实质性利好。
结合此前贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，4月份，103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较3月份回落17个、15个基点；平均放款周期为29天，较3月份缩短5天。其中，苏州、南通等部分城市的首套主流房贷利率已降至4.6%，与5年期以上LPR持平。
值得注意的是，此次通知指出，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。这意味着个人住房商贷利率下限调整范围不包括二套房，且不适用于已办理过首套房按揭贷款的个人家庭。
在陈文静看来，新政落地后，预计后续各地下调首套房贷利率的空间将被进一步打开，以促进合理住房需求的释放。而对于二手房来说，目前仍执行最低5.2%的标准。因此，短期内二套房贷利率下调的空间仍在各地房贷利率加点上。
对于二套房没有调整的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这主要是因为政策导向还是不希望房地产吸纳社会更多资金，也就是不希望社会资金过多过快地流入房地产，坚持“房住不炒”定位。“在这种情况下，政策纾困是有所为有所不为。”
分析师：本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器
4月29日，中共中央政治局召开会议提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。会议的定调有利于各省市按照“因城施策”的原则出台政策。
目前各地楼市松绑已呈现井喷趋势，截至5月13日，已有超30个城市在5月发布了稳楼市政策。据诸葛找房数据研究中心不完全统计，今年以来我国已有超110个城市出台楼市松绑政策，主要覆盖放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、公积金贷款放松、放松限售、购房补贴六大层面。
继郑州、哈尔滨等省会城市率先放松楼市“限购”“限贷”后，近期，东莞、南京也出台楼市新政，对多孩家庭放宽“限购”。常州、沈阳、舟山等城市也于近日出台公积金贷款方面松绑政策。
“各地不断出台松绑楼市政策，但从市场实际恢复情况来看，市场回稳的速度不及预期。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，其中一个原因是缺少中央实质性的政策支持，而本次中央差别化信贷政策将放大各地松绑政策效果，这也是中央首次明确传达“救市”信号，预示着如果后续市场回稳不及预期，各地政策松绑力度还会进一步加强，直到达到市场预期。
另据4月公布的5年期LPR报价4.6%，减20个基点意味着首套住房的房贷利率最低可达4.4%，重回2015年9月后的房贷水平。“2016年全国房地产升温的一个重要原因就在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。”王小嫱说。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，央行下调首套房贷利率下限将引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，尤其在房贷利率方面，能降则降、能低则低，最终也刺激房企积极推盘和销售，充分带动房地产交易行情的活跃。
值得注意的是，央行此次仅调整首套房贷利率下限，二套住房个人商贷利率政策下限保持不变。“首套房与二套房贷款利差进一步拉大，能够在刺激首套房需求释放的同时，避免扩大投机性需求，守住房住不炒的原则。”中泰证券首席分析师杨畅表示，对于部分人口流入数量较大，住房有刚性需求的城市，也可以结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。
北京未来将如何调整商业性个人住房贷款利率？数据显示，自2021年三季度以来，北京新房市场成交量呈现逐季度下降的局面。今年一季度新房成交量下降至13092套，较上年四季度下滑37.71%，较去年同期下滑40.12%。
王小嫱分析，今年以来北京楼市交易虽然回升速度快于其他城市，但市场成交规模仍低于去年同期，“叠加4月疫情突发，市场回升受阻，北京跟随央行差别化信贷政策概率较大，但下调幅度会小于其他城市”。
有望为后续市场交易活跃创造更好条件
严跃进表示，通知响应了此前中央“完善房地产政策”的导向。在房贷方面，央行已在三个领域都有重要的表述，即贷款的规模和投放节奏加快、贷款的首付比例下调、贷款利率的差别化操作和利率下限的下调。据此，房贷政策非常完备，将扭转近期房地产市场疲软的态势。
同时严跃进也认为，此次通知选择在周末发布，也说明政策下调的引导非常紧迫和必要，充分体现了国家金融管理部门对于当前房贷成本降低的导向，将产生四个重要的影响。
一，有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，尤其是在房贷利率方面，能降则降、能低则低，充分为低成本购房落实优惠政策。
二，有助于引导房企积极推盘和销售，尤其是结合近期的房贷利率成本较低的优势，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃。
三，有助于进一步降低购房者的成本，同时结合近期各地政策持续放松的工作，客观上可以减少购房者购房压力，包括降低首付、降低房贷利率、松绑二手房限售等政策，有望为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。
四，有助于各地基于实际情况开展房地产贷款工作，一些市场交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。
而具体从银保监会方面来看，近期，关于房贷相关政策距今最近的“表态”是在本月初。彼时，银保监会召开专题会议，深入传达学习中央政治局会议精神和习近平总书记在中央政治局第三十八次集体学习时的重要讲话精神，研究部署具体贯彻落实措施。5月4日晚上，银保监会办公厅对本次专题会议主要内容进行披露。
专题会议明确指出，要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。同时，要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。
3月2日，在国新办就促进金融良性循环和高质量发展有关情况举行的新闻发布会上，央行党委书记、银保监会主席郭树清在现场谈到房贷政策调整时曾表示，去年房地产泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转，“楼市不像以前那么活跃了，但是住房还是需要的，特别是租赁住房，装修也还是需要的，做这方面的金融服务很有意义。”
来源：人民网、证券日报、央视财经、北京日报、新京报
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