购房利好“大礼包”来了!多地首付20%可买房,二套首付比例也有所下调,地产市场会回暖吗?

作者: 日期:2022-03-03 浏览次数:0
部分城市的楼市政策边际宽松正在不断发生。
3月1日晚间,郑州市发布房地产新政,其中明确指出,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。这就意味着,这部分改善人群的首付比例相比之前大幅下降。
 
据不完全统计,截至目前,2022年已经有多个城市出现购房首付比例下降的现象:温州市、南通市、佛山市、重庆市、赣州市、菏泽市等地区部分银行下调首套房首付比例;福州市、晋中市、南宁市、北海市下调二套房公积金贷款首付比例;衢州市、东莞市、中山市、新乡市等提高公积金购房贷款额度。
 
业内人士指出,在一城一策、精准调控指导下,首付比例降低有望在部分城市继续发生,从而起到释放需求、提振房地产市场的作用。
 
首套房首付比例降低,利好刚需购房族
 
今年2月以来,山东菏泽、重庆、江西赣州等城市纷纷降低购房首付比例。据了解,山东菏泽多家银行已下调首套房按揭贷款首付比例,各家银行对名下有无住房、有无住房贷款记录、是否已结清贷款的首付比例进行分级执行,执行的首付比例普遍在20%—40%间。
 
其中,对于名下无住房、无住房贷款记录的居民家庭,申请贷款购买普通住房的,部分银行将执行20%的首付比例,而此前可执行的首付比例最低多为30%。
 
降低首付比例能让刚需在买房的时候更容易。举个例子,同样是一套总价300万的房子,以前首付三成需要90万才能买,现在降低首付比例之后可能只需两成首付,即有60万元就能买。
 
“能缓解燃眉之急,但是后面供楼背负的购房压力更大。”资深地产营销人员何女士表示,降低首付比例,对于一些存款不多或刚毕业不久的买家来说,降低了购房门槛,但是在房子总价不变的前提下,首付比例降低,意味着后面贷款比例会变大,需要支付的利息更多。
 
不过,对于一些高收入的年轻买家来说,降低首付比例十分有利。小梁和女朋友都在外企工作,两个人的月收入加起来有4万多元。他们毕业三年,手上的积蓄不多,又不好意思开口问父母要钱。“如果降首付比例,购房门槛就降低了,多一点利息我们也能接受。早点买房可以早点结婚。”小梁说。
 
记者也随机采访了广州30位尚未买房的市民,其中有25人表示“如果广州也降首付比例,肯定会买房”,另外有4人则表示“买房还需结合贷款利率考虑”。只有1人表示“观望”。
 
严跃进认为:“只有商业银行贷款降低首付才是最为核心的,且从实际过程看,降低首付是最好的措施。”
 
支持调整首套房贷款的信号也早已释放。2021年10月,银保监会相关负责人曾在发布会上表示,目前,银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款,将在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。
 
贝壳研究院高级分析师潘浩认为,首付比例的调整,特别是针对首套房的调整有助于释放购房刚性需求,对促进市场稳定具有积极意义,是鼓励住房消费的重要举措。降低首付比例的往往是非限购区域或者局部市场,一线城市降首付比例的可能性很低。相信后续随着信贷政策的进一步放松,购房交易将有活跃的可能,行情也会逐渐进入春季。
 
“预计会对市场情绪产生较好带动,购房者观望情绪或将有所改观,置业信心将得到一定提振。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静也表示,未来或有更多城市效仿跟进,特别是城市基本面弱、市场调整压力较大的三四线城市。
 
此外,还有部分城市调整政策提高了公积金购房贷款额度。比如浙江衢州市住房公积金中心2月15日通知明确,首次使用公积金贷款在衢州市行政区域内购买首套普通商品住宅的,公积金贷款额度在计算可贷额度(不超过当期公积金最高贷款限额)的基础上增加10万元。
 
东莞宣布当地首套放公积金最高可贷额度由72万元上升至90万元;广西区直住房公积金管理中心发布通知明确,自3月1日起,职工个人及家庭购买首套及首次申请住房公积金贷款,住房公积金贷款最高额度由60万元提高至70万元。
 
潘浩指出,过去十年我国共出现两次市场筑底过程,分别为“2014年-2015年”和“2020年-2021年”,这两次分别处于全国商品房销售面积增速的两个低点,在市场筑底回调过程中均伴随一系列调控政策,拉动增速水平止跌回稳。
 
“此类政策在信贷方面出现了相同的传导路径,首先从信贷利率开始,随后是公积金相关政策的调整,最后传导至商业贷款。商业贷款政策的调整,传递出了市场筑底的信号。”潘浩表示。
 
二套房购房利好也频出,政策宽松导向明显
 
部分城市在二套房首付比例方面也有不同程度调整。
 
2022年1月21日起,广西北海率先下调二套房首付比例,规定缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的,最低首付款比例由60%下调至40%;福州自2月1日起,第二次申请纯住房公积金贷款的,首付款比例由50%调整为40%。
 
山西晋中和广西南宁从3月1日起同时下调二套房首付比例。晋中规定,家庭购买第二套改善性住房需申请住房公积金贷款的,首付比例下调为不低于购房总价的20%;南宁则明确,当地二套房公积金首付比例不低于住房价值的30%。
 
严跃进认为,公积金贷款首付比例下调,对于改善型购房需求的刺激或影响较大,体现了政策方面的惠民导向,也说明当前公积金流动性压力不大,各地从激活合理住房消费需求的角度出发,确实会有各类政策宽松的导向。
 
另外,结合近期各地商业银行首付比例下调的内容,可以看出,二三线城市都开始出现政策松绑的信号,且对于市场交易能够形成较为实质的影响,对于后续促进房地产市场稳定健康发展具有积极的作用。
 
除了二套房公积金贷款的首付比例降低,还有不少城市在二套房认定上推出购房利好措施。房屋套数的认定关乎首付比例、房贷利率等购房支出成本,近期两地相继调整政策,以公积金贷款认定房屋套数。
 
四川自贡自1月17日起,实行只认贷不认房的认定标准:既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款,按首套房贷款政策执行;有一笔已结清的住房公积金贷款记录或一笔尚未完清的住房商业贷款,按二套房贷款政策执行。
 
山西晋中自3月1日起也执行以家庭公积金贷款次数认定房屋套数的标准:申请贷款前未使用过住房公积金贷款购房的认定为首套房;使用一次公积金贷款购房且已结清的认定为二套房,利率上浮10%。
 
易居研究院智库中心研究总监严跃进对此分析称,首套认定只需要符合“无贷”要求,换句话说,不管有没有住房,只要没有公积金贷款记录或没有未偿清商贷,都可以按首套房的方式进行。类似规定显然降低了门槛,使得更多购房者可以按照首套房的比例认购住房。
 
二套房购房者也迎来公积金贷款额度提高的利好。广东省中山市住房公积金管理中心发布通知明确,在中山市购买首套房、第二套房申请住房公积金贷款,一名缴存人住房贷款最高额度由现行40万元调整至50万元,两名或以上缴存人共同申请住房贷款最高额度由现行80万元调整至90万元。该通知自2022年3月1日起实施,有效期为5年。
 
2022年开年以来,各地“稳楼市”政策频出。2022年前两个月,已有至少40地发布不同程度的楼市宽松政策,包括降低首付、公积金政策调整、信贷宽松、吸引人才补贴购房、减免补贴契税等政策。
 
国盛证券首席经济学家熊园团队认为,鉴于“房住不炒”的主基调,后续地产调控的大方向应是“充分释放居民住房需求”。各地大概率会进一步有实质性放松政策出台,包括降房贷利率、降首付比、调整认房认贷标准、放开限购限售等需求端政策,也包括加快保障房建设、放松预售金管理、优化三条红线等供给端政策。
 
来源:新京报、信息时报、同花顺财经、曲靖日报、中新经纬、中国新闻网


 

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