2022年2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（简称“《通知》”），明确银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。
对于此番政策导向，业内人士分析指出，此次《通知》旨在为保障性租赁住房提供金融支持，助力“十四五”期间保障性租赁住房房源供给目标实现，同时稳定房地产企业资金面。同时，该政策也或将间接传导至居民的购房选择，但不意味着保障性租赁购房市场可以高枕无忧。
释放支持保障性租赁住房发展的积极信号
1.自《通知》印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理;
2.银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，提供金融产品和金融服务;
3.银行业金融机构要严格执行中国人民银行、银保监会有关统计制度，确保数据真实准确;
4.《通知》适用于执行房地产贷款集中度管理制度的银行业金融机构。
2020年12月，中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。制度出台时配发的答记者问中提及，为支持住房租赁市场发展，待建立相应统计制度后，对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理。
接近监管部门人士表示，明确保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，是贯彻落实党中央、国务院加快发展保障性租赁住房的决策部署、加强相关金融政策支持的具体举措，也是房地产贷款集中度管理制度的既有安排。
“2021年《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台后，各地抓紧建立健全保障性租赁住房项目联审机制，对于通过联审的项目发放保障性租赁住房项目认定书。”上述接近监管部门人士介绍，中国人民银行、银保监会近期均已基于住建部提供的认定标准，根据项目认定书单独设立了保障性租赁住房贷款的统计指标，将符合条件的有关贷款单独统计。上述措施落地后，不将保障性租赁住房项目有关贷款纳入房地产贷款集中度管理也就具备了实施条件。
该人士称，《通知》释放了加大金融支持保障性租赁住房发展的积极信号，有利于推动关于加大金融支持保障性租赁住房有关要求的具体落地，有助于支持我国住房保障体系建设，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。
中国人民银行、银保监会表示，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，下一步，将加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。
“《通知》的发布将提高房企申请贷款的动力，有助于保障性租赁住房更快、更好发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。
保障性租赁住房信贷市场前景几何
保障性租赁住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。
随着“房住不炒”政策深入推进，房地产市场从增量向存量过渡、从销售为主向租购并举转型，保障性租赁住房凭借其特殊性质，承担稳增长、保主体、促民生多重任务，在稳定房价预期、降低居住成本等方面发挥了重要作用。
2021年中央经济工作会议以“探索新的发展模式”定调房地产市场。2022年1月初，住建部在国新办新闻发布会上透露，“十四五”期间将扩大保障性租赁住房供给，40个重点城市初步计划新增650万套（间）。
各地陆续发布的“十四五”时期有关规划显示，上海计划“十四五”时期新增保障性租赁住房47万套（间）以上，达到新增住房供应总量的45%左右；北京市计划新增保障性租赁住房套数占比不低于40%；广州市计划建设保障性租赁住房60万套（间），占住房总量的45.8%；深圳市计划建设筹集保障性租赁住房不少于40万套（间），占住房建设筹集总量的45%左右。
保障性租赁住房贷款的市场前景有多大？“2022年1月，近20个省份在2022年政府工作报告中披露了年度保障性租赁住房筹建计划，多地计划新建的保障性租赁住房规模是2021年的2到5倍，保障性租赁住房已成为重点民生项目，有望迎来爆发式增长。”中国银行研究院研究员郑忱阳认为。
以“住房租赁”为三大战略之一的建设银行为例，截至2021年6月末，建行对公住房租赁业务贷款余额 1055.55亿元，较上年末增加221.46亿元，增幅26.55%。其中，公司住房租赁贷款余额576.91亿元，较上年末增加138.92亿元，支持住房租赁企业超过300户；公共租赁房贷款余额478.64亿元，较上年末增加82.54亿元。
郑忱阳建议，银行业应综合把握房地产贷款集中制度和保障性租赁住房新政，加大对保障性租赁住房支持力度，严格认定保障性租赁住房项目，切实将资金投向符合要求的保障性租赁住房领域，通过信贷、债券等市场化手段提供金融服务，创新租赁住房ABS、REITs等金融产品，强化数据统计和风险监测，促进金融服务依法合规、风险可控、商业可持续。
对房地产企业有哪些影响？
受2021年受房地产行业不断加码的收紧政策，以及房企的暴雷危机影响，房地产开发投资和商品房销售增速都有所下降。
国家统计局数据显示，2021年全国商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%，增速同比2020年的7.0%下降5.1%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%，同比2020年的8.7%下降3.9%。
宜信财富首席宏观研究员王好认为，此次新政主要是针对贷款集中制度中的房企贷款，直接影响房地产企业。
房东东公寓学院全雳指出，该政策是高层发出的明确信号，对于保障性租赁住房，将在资金上重点扶持，特别是对于国企开发商来说，将有效解决贷款资金中的流动性和灵活性，对应的基础设施支持保障性租赁住房Reits也将进一步加速。
“未来民生才是最主要的，对国企长租公寓而言，将迎来一个非常好的机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从保障性租赁住房市场的发展角度看，信贷政策放松和信贷投放鼓励，将使得房贷更好地支持保障性租赁住房的发展。
那么，对房企而言，在具体策略上将进行哪些调整？对此，严跃进分析称，房企要从两点精准理解这个政策。
一是认清什么是保障性租赁住房，从此次政策看，此类住房必须具备“保障性租赁住房项目认定书”，房企取得的项目必须走一道流程，即向房管部门申请保障性租赁住房项目认定书，进而享受此类优惠政策。
二是房企要注意商业银行信贷工作的调整，即2022年会加大对保障性租赁住房领域的房贷投入，房企应积极把握信贷工作的调整方向和调整节奏，积极申请此类保障性租赁住房贷款，真正发力2022年的保障性租赁住房建设。
招联金融首席研究员董希淼表示，金融机构要加强与地方政府沟通合作，支持开展保障性租赁住房开发建设，并在住房租赁平台交易撮合、信用评价等各个环节提供创新的金融产品和服务；也可与房地产企业合作，通过签订租赁权转让协议的方式将待售房源变成长租房源，扩大住房租赁市场供给；还可以开发额度和利率适中的租房贷款、租房分期等产品，为有需求的租客直接提供信贷支持。
对普通人购房将有何影响？
受2022年1月下旬贷款市场报价利率（即LPR）下行影响，房贷利率整体下降。北京地区银行首套房贷利率普遍降至5.15%，二套房贷降至5.65%；上海地区银行首套房贷利率普遍降至4.95%，二套房贷降至5.65%；深圳地区首套房利率最低降至4.9%，二套房最低降至5.2%。
同时，放贷速度也有所提升。记者对1月上海房贷市场的调研也显示，房贷额度充足的同时，银行的房贷速度也大大缩短，普遍在1至2月，最快可达1周。
部分地区还放松了公积金贷款的限制。2022年2月1日开始，福州第二次申请纯住房公积金贷款，首付款比例统一调整为40%；二次申请住房公积金贷款在第一次结清后当月即可申请，而原先需满12个月才可办理。
王好认为，《通知》的政策的导向性是比较明确的，应该会对房贷市场有一定影响，后续或将传导至居民的购房选择，尤其在一些房价较高，供需较为紧张的一二线城市。
不过，在克而瑞房地产行业首席分析师孙杨看来，虽然政策性的宽松可以给房企带来更多融资，以投入到保障性租赁住房的建设中，但是这类住房的需求有多大仍是一个有待解答的问题。满足居民的租赁性住房需求不仅仅在于提供住房，还有配套的医疗、教育、生活基础设施等。
中国宏观经济研究院国土开发与地区经济研究所认为，对保障性租赁住房的资金支持应优先选择人口流入数量大和速度快、租售比和租金收入比高的一线城市和部分二线城市，重点支持北京、上海、深圳、广州等房价高、住房矛盾较为突出的一线大城市，武汉、郑州、长沙、合肥、成都、西安、南宁、昆明等人口快速流入但地方财力相对薄弱的中西部省会城市。
同时，对于租赁房源供给不足、租金收入比较高的城市，资金支持重点是通过政府筹建、补贴企业园区自建等方式扩大房源；对于租赁房源供给相对充裕、租金收入比较低的城市，资金支持重点是对重点人群的房租货币化补贴；对于租赁房源位置相对偏远，周边配套设施相对薄弱的项目来说，资金支持重点是配套基础设施建设，改善居住品质和环境。
来源：新京报、中国证券报、上海证券报、金融时报、经济观察报、21世纪经济报道、中国发展观察
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