2022年1月15日，国家统计局公布2021年12月70城房价数据，其中15城新房价格环比上涨，较2021年11月增加了6城；二手房方面，仅6城价格环比上涨，不过较2021年11月相比增加了3个。
回顾2021年全年情况，2021年初，大中城市出现商品住宅销售价格出现环比上涨的城市数量不断增加，在3月份数量达到全年最高，当月有62个城市出现新房价格环比上涨，58个城市出现二手房价格环比上涨。
随后，每月商品住宅销售价格上涨的城市数量不再增加的态势持续到11月份。11月份，新房、二手房价格环比上涨的城市数量创下2021年以来新低。70个大中城市里，仅有9个城市新房价格环比上涨，3个城市二手房价格环比上涨。
整体来看，2021年12月份结束了自2021年6月以来商品住宅销售价格环比上涨城市数量持续下滑的态势。2021年12月份的数据释放了积极的信号，业内认为楼市持续悲观的态势略有遏制。
从环比数据TOP5来看，新房方面，杭州以0.5%的涨幅领涨新房市场，其次是上海、赣州、桂林、南京；二手房方面，北京以0.8%的涨幅领涨二手房市场，其次是昆明、上海、杭州、长沙。值得注意的是，杭州的新房价格涨幅排名，从2021年8月的全国第六，一路升至12月的全国第一。
从同比数据TOP5来看，新房方面，重庆以7.9%的涨幅领涨新房市场，其次是长沙、银川、西安、杭州；二手房方面，北京以同比8.5%的涨幅领涨二手房市场，其次是海口、上海、广州、西安。
“速冻”半年，长三角楼市或率先回暖
“整体看，2021年12月房价的主要特征是随着调控政策的稳定，信贷供应的增加，市场逐渐出现底部特征。”中原地产首席分析师张大伟表示。
国家统计局数据显示，12月，一线城市新房价格虽环比由上月持平转为下降0.1%，但二手住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为上涨0.1%；二线城市新房和二手房价格虽环比均下降0.3%，但降幅比上月均收窄0.1%；三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅与上月相同，二手房价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1%。
2021年12月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网
“房价指数出现了一个重要的信号，即环比虽然继续下跌，但跌幅没有扩大，甚至反而出现了略微收窄。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是值得肯定的地方。
大涨不是稳定，大跌同样也不是稳定。2021年全国70城房价整体便出现了上半年过热下半年过冷的现象。张大伟指出，如果按照新房、二手房下调城市平均计算，70个大城市在11月份出现87%的城市下调，2021年下半年称得上是历史房价下调最快的半年。但下调快也意味着调整周期可能会相对短，70城房价数据在12月放缓了跌幅。张大伟认为，从整体看，市场虽依然处在低谷，但已经逐渐企稳。
从12月份的70城房价指数来看，位于长三角区域内的杭州新房价格涨幅居首，环比涨0.5%，上海环比涨0.4%，排第二，温州、合肥新房涨幅也相对靠前。二手房市场同样如此，上海环比涨0.4%，杭州环比涨0.3%，是12月份70个大中城市中，为数不多二手房价保持升势的城市，涨幅居于第三和第四位。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这意味着长三角楼市或率先回暖。他分析称，杭州市新房价格涨幅居首主要因为2021年第三轮集中供地，地方政府让利明显，土地溢价率下降，中心地块供应增加，提振了市场情绪。
同时，李宇嘉指出，广州、深圳12月份新房价格继续下跌，跌幅分别为0.6%和0.1%；二手房价格也不同程度下滑，2021年珠三角新房热度一度成为全国最高，但年末，这两个珠三角中心城市房价仍处于下跌区间，意味着珠三角楼市或将继续呈现疲软态势。
一线城市率先走出低迷
“这是本轮市场下行以来首次跌幅收窄。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，2021年12月70个城市中新房价格环比下跌的城市个数较上月减少9个，约50%的城市二手房价格环比跌幅较上月收窄或止跌。
在一片跌势中率先踩下刹车的，是四个一线城市。12月，从新房销售价格看，北京环比持平，上海上涨0.4%，广州、深圳分别下降0.6%和0.1%；从二手房销售价格看，北京、上海环比分别上涨0.8%和0.4%，广州、深圳分别下降0.3%和0.4%。环比整体基本止跌转稳。
2021年12月70个大中城市二手住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网
“这类城市基本面较好，购房需求支撑较强，信贷环境改善以后，前期观望的需求进入市场，成交活跃度提高，带动房价环比跌幅收窄。”许小乐认为，市场能够在几个月的下行之后跌势收窄，表明了我国房地产市场需求的韧性。
严跃进同时指出，无论环比涨幅还是同比涨幅，北京二手房价的涨幅都是最大的，这也要求北京密切关注二手房市场。“尤其是要注意新房方面的供应，如果新房供应不到位，相关压力会开始转移到二手房市场上。”
在近月来楼市低位运行的情况下，一线城市相对坚挺。58安居客房产研究院分院院长张波认为，总体而言，一线城市新房受限价影响，不少热点区域的市场降温并不明显，但热盘占比已呈现减少态势。二手房的房价转跌为升是市场探底回升主要信号之一，尤其是北京和上海的市场回升态势相对明显。
李宇嘉也认为，一线城市以二手房为主，按照过往惯例，二手房市场行情领先于新房市场，二手房止跌是市场触底的先兆，预计2022年一季度，一线城市楼市将率先触底。
信贷改善引领楼市回暖，二季度或由负转正
2021年中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”。央行金融市场司司长邹澜表示，“房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。
2021年四季度，金融信贷环境边际改善促进市场量成交筑底，市场预期有所改善减缓了房价下跌的压力。贝壳研究院数据显示，2021年10月以来贝壳50城二手房成交量连续3个月环比回升，代表市场预期的二手房景气指数也在12月停止下降。
房价方面，易居企业集团CEO丁祖昱预计，2022年全国整体房价或将在一季度止跌企稳，这主要是基于新房市场降温已有半年之久，随着中央信贷政策略有松动维稳市场，整体行业信心正在逐步恢复，加之部分地方政府出台“限跌令”，房企因资金流问题大幅打折的高潮期已过，2022年房价整体有望维稳，下半年或将保持小幅回升行情。
“12月份的数据释放了积极的信号，至少说明房价不会一味下跌或跌幅一味扩大，政策效应显现后，房价数据也会有企稳可能。”严跃进预计2022年一季度会继续小跌，但二季度会有由负转正的可能。
具体而言，一线城市房价将维持现有高位，主要是基于居民充裕购买力支撑；二线城市整体房价持稳，局部城市房价或有补涨。三四线城市下行压力依旧巨大。二手房市场整体房价“坚挺”程度不如一手房，尤其是多地出台二手房指导价，也将影响市场预期，进而影响二手房价格。
信贷方面，中原地产首席分析师张大伟认为，过去几年，房地产行业的规模快速扩张主要靠的是快周转战略+高杠杆。这种发展是不可持续的，良性循环应该是继续降低企业的杠杆，提高预售资金监管保证开发商稳定建设，整体市场平稳，信贷不会过于紧张，也不会再现宽松。
“目前看，信贷积压很多城市明显缓解，以北京为例，基本房贷周期已经从三季度的4-6个月缩短到了3个月左右。”张大伟同样认为，随着影响最近房地产市场最大的因素房贷逐渐缓和，预测楼市2022年二季度有望在政策见底后市场明确企稳。
国海证券研究所联席所长夏磊认为，从2021年12月份的数据看，稳房价、稳地价、稳预期总体取得积极成效。2022年，在坚持“房住不炒”定位下，应重点畅通堵点，实现房地产业良性循环。她建议，一是根据市场情况进行相应动态调整，保持购房需求稳定；二是统一规范各地预售资金监管；三是坚持租购并举，规范租赁市场，发挥租赁在解决新市民居住困难上的积极作用。
《“十四五”公共服务规划》近日发布，住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟介绍，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间）保障性租赁住房，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。“十四五”期间还将基本完成2000年底前建成的约21.9万个城镇老旧小区改造任务。同时，采取多种手段扩大住房公积金制度覆盖范围，让更多就业群体享受住房公积金服务。
来源：21世纪经济报道、中国新闻网、北青网、中国经济网、财经网、新浪财经
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