房价大降!这个城市顶级学区房直降600万!楼市调控收紧,学区房会消失吗?专家:学区房仍在,只是存在方式变了

作者: 日期:2021-10-18 浏览次数:10000
今年以来,深圳率先实施了二手房成交参考价,并在最近一段时间进行了多轮调控,如今的市场有什么变化,楼价下降的幅度又如何?
深圳顶级学区降价百万
 
位于深圳福田的百花片区,区域内除了有多个住宅小区,同时还汇聚了多间中小学校等优质教学资源,一直都是热门的学区房片区。记者在走访百花片区一些房产中介了解到,这里不少的二手房成交价,已降了数百万元。
 
记者从房产中介处了解到上个月有成交核电花园的一个房子,之前卖得最贵的时候,就是市场比较好的时候,卖过1700多万元,然后上次成交是1100多万元,降了600万元。
 
中介表示,全深圳的二手房交易价格都有所下调。而部分之前在观望的卖家,最近又开始重新放盘了。

数据显示,今年9月深圳二手住宅仅成交1765套。有专家表示,深圳实行二手房参考价发布机制,同时也在推行“大学区房”的教育改革。在多重政策的效应下,二手楼市也维持成交量低迷的行情。
 
值得注意的是,作为深圳的顶级学区,百花片区的多个小区二手房交易价均大幅下跌。
 
据南方都市报报道,百花片区的一名中介在介绍南天二花园某套88.78平的房源时告诉记者,“业主挂牌1880万,之前挂牌1950万,目前这套1700万可卖,已经是业主给我们的底价。”
 
该中介表示,“去年同户型的房源有2050万成交过,当时单价上了23万。”这意味着,跟最高点相比已经跌了350万元。
 
据了解,南天二花园目前政府参考单价是12万/平。而在参考价格出台前,该小区去年同期的88平的房源成交单价为18.57万,总价1650万,同现在相比价格并没有太大的波动。
 
另一热门小区国城花园房价也迎来降温。
 
目前,该小区44平方米左右的一房,业主最低报价为1300万,折合单价29.54万/平。据了解,这个价格已经是业主主动降价300万期望尽快成交的底价。
 
而就在今年5月,国城花园127.82平米法拍房源以2206万元成交,与2月初同一户型房源的2868万元成交价相比,降低662万元。
 
另外,第一财经曾在报道中提到,记者在走访中发现,拥有“双实验”的顶级学区房南天二花园89平户型,与去年相比降价幅度高达500万,而其它不带“双实验”的小区均有不同程度的下降,甚至出现了与指导价相近的房型出现。
 
房产中介告诉记者,“如果房价像股票有曲线图,这里已经开始往下走了”,“业主不降个400、500万我们都不会作为主推”。
 
大学区招生打击学区房炒作
 
深圳市福田区的百花片区面积不大,约1平方公里的范围内囊括了实验小学、实验中学、荔园小学、百花小学等深圳第一梯队的学校,百花片区也由此成为深圳历史最久、实力最强的顶级学区房片区。
 
今年市场行情遇冷,片区某房产中介对称,今年还没开单。据其介绍,目前能上“双实验”的两个小区国城花园和南天二花园皆有房源在售,有好价格。
 
记者注意到,同小区的一套约95平方米的三房在近半年内连降了6次,自今年4月份挂牌后,几乎每隔一月便降一些,但目前仍未售出。最近一次是8月16日,价格下调100万,目前业主报价2200万,单价约23.16万/平方米。
 
虽然片区内不断有业主报价持续下行,但目前市场的最低报价仍高于去年年底的成交价。
 
中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示,以往获得名校的机会,最主要的办法就是买个房子,现在打破了“大学区房,某个楼盘百分之百进名校”,如今,若干个楼盘面对的不是一所学校,实际上是五六所学校,大大打击了学区房炒作。
 
据南方都市报报道,购房者陈先生表示,“现在都推行大学区招生,入学积分制度,按志愿次序和积分高低,依次录取。听说深圳部分片区已经施行了教师轮岗,学区房的作用可能没以前那么大了。”
 
深圳市住房研究会会长陈蔼贫在接受采访时也表达了同样的观点,“过去在整个房地产市场中,住房是和学区密切关联的,也就是说一个小区对着一个学位,对着一个学区。那么假如采用一个大学区的概念,也就是说这个片区的房价与其它片区的房价,在学位问题上变成同等条件了。在同等条件下,这种上涨的动力和空间自然而然就不存在了。”
 
严控之下,天价学区房必将成为历史
 
今年2月8日,深圳市住建局发文建立二手住房成交参考价格发布机制(指导价)。随后,各大银行相继以官方参考价作为发放贷款的重要参考。
 
该政策实施已过8个多月,对深圳二手房市场也起到了明显的镇定效果。深圳中原研究中心数据显示,截至9月29日,深圳9月二手住宅过户套数为1635套,环比下滑20.0%。成交面积为15.7万平方米,环比下滑19.7%。而去年同期二手住宅成交套数为8577套,成交面积为75.9万平方米。
 
与此同时,近年来,深圳一直试图从根本上解决教育均等化问题,破除“天价学区房”现象。如近年来深圳大力推进集团化办学,市属优质学校集团化办学覆盖到全市90%以上的区,引入广东实验中学、东北师大附中等国内名校来深合作办学等。
 
7月30日,深圳市人大常委会网站发布了《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》,再次重申推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,以合理均衡配置教育资源,优化教育结构。
 
在深圳市房地产中介协会发展研究部主管华洪看来,此轮深圳顶级学区房价格持续下探,和深圳楼市、教育领域系列政策出台有关。他在接受记者采访时表示,从当前楼市调控的方向上看,此轮楼市调控不同于以往,调控的深度已触及金融、财政等多个领域,与国家宏观经济结构调整融入一盘棋,并且还与民生领域的改革相适应。
 
“天价学区房必将成为历史,只是时间快慢的问题。”华洪认为,之后有关学区房的一系列改革和配套举措将会陆续出台,并且改革力度也将史无前例。
 
同时,宋丁认为,大学区制度的实行,并不意味着学区房的消失。每个划分的大学区仍有所不同,实施之前是百分百的概率能上名校,实施之后这个概率被削弱了,但仍有可能上名校。届时大学区之间的房价可能仍有一定差距,但“天价学区房”是不再可能了。
 
宋丁表示“我完全认同深圳推出这个重要的条例将会对义务教育中间长期存在的不合理现象和学区房上长期弥漫的炒作之风形成非常大的冲击,广大市民在义务教育和住房上的压力会得到非常大的缓解。但我的看法是,条例并没有说取消名校,取消学区房,名校还会存在,学区房还会存在,只是它们的存在方式可能要发生改变,对此我们应当保持理性。当然,条例颁布及未来跟进的执行政策实施之后,深圳的名校和学区房一定会改变其存在方式,这是必然的。”
 
“名校会不会消失?我的看法很明确,不会消失。深圳的名校是在长期竞争中成长起来的,有着一般学校难以匹敌的优势。这里面不光是师资问题,还有制度、管理、校风、生源、品牌、口碑、荣誉感等一系列问题,条例提出的教师交流制度只是一个方面,而且交流出去的教师仅仅是一部分,大部分优秀师资还在,不可能因此改变名校的师资结构和实力,相比之下,与那些非名校仍将长期保持明显优势。”宋丁说到“现在手头持有学区房的业主已经不可能以畸高的价格将手中的学区房卖出。但学区房并不会消失,而是会改变存在方式。与原来那种百分之百的学区房相比,大学区里面的学区房少了那种‘骄横’和‘霸气’,再也不可能动不动就来个天价。这就是在践行国家提出的‘防止以学区房等名义炒作房价’的政策。名校继续存在,学区房继续存在,只是,它们存在的方式真的要发生改变了。”
 
全国多城对学区房炒作进行管控
 
记者梳理发现,对学区房进行调控的城市,政策维度多集中在“学区房指导价”、“大学区招生”、“教师轮岗”三个层面。
 
对学区房设立指导价是各个城市对学区房进行调控时最为常用的手段。其中,沈阳、合肥、宁波等城市都施行了类似政策。
 
沈阳印发《关于规范房地产销售宣传的通知》,规定中介不得以学区房名义挂牌二手房,不得以明显高于市场价格或政府公布的交易参考价格挂牌二手房。
 
合肥印发《关于深化学区房调控政策的通知》和《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》,对16个双学区房建立交易指导价,引导市场预期。
 
宁波印发《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,提出热点学区房参考价格机制,并对市内112个小区建立交易参考价格。
 
除了对学区房建立指导价外,设立“大学区招生”也是不少城市惯用手段之一。除深圳外,相类似的政策在北京也在实施。今年4月,北京教育资源最为丰富的西城区、海淀区、东城区进一步明确多校划片政策,一个小区对应多个学校。
 
“如果说对学区房设置指导价是在明面上给学区房降温,那么从教育资源上下手,则是在‘治本’。”一位业内人士指出,各地对学区房的炒作之所以屡见不鲜,最为根本的原因在于教育资源不均衡,而通过行政手段缩小同一地区“牛校”和“普校”之间的差距,能从根源上解决学区房被市场炒作的问题。
 
58安居客房产研究院分院院长张波认为,各地争相落地抑制学区房炒作的政策,很大程度上源于近几年学区房上涨过快,而学区房上涨过快,又跟市场炒作存在一定关联,对应整治措施的出台,有利于学区房降温。
 
来源:央视财经、每日经济新闻、第一财经、广州日报

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