国庆节，一向都是楼市的黄金销售期，但今年，一些地方的房产销售们却并没有迎来“大丰收”。在中部重镇，拥有近1300万人口的河南省会郑州，楼市却呈现出一副寒冬的景象。不仅二手房交易持续遇冷，往日不愁卖的新房，也开始纷纷打折送礼，促销力度让前来咨询的购房者也感到吃惊。
郑州大量楼盘降价销售，有的项目首付只要4.1万
“国庆限时特惠，总房款再打99折”“难得一遇，最新福利！国庆特惠94折”“当红爆品！每日5套特价房”……近日，不少打算购房的郑州市民发现，新房市场出现了不少“国庆优惠房源”。
记者实地调研发现，至少有30个项目先后于“十一”期间公开降价，降价幅度在每平方米1000元至5000元不等。
业内人士介绍，大幅度、大面积的降价已经在郑州市场持续一段时间，一些全国知名的房企也加入了降价大潮，有的企业自身出了问题，有的是因周期性回款压力……原因种种，但核心还是为了刺激有些偏“冷”的市场。
据报道，位于郑州市北四环的“绿都青云叙”项目在开盘初期，曾卖出15000元/㎡至20000元/㎡的高价，但9月30日晚，该项目却突然传出大幅度降价信息。10月1日，该楼盘打出的价格是精装修12800元/㎡、毛坯12000元/㎡起的价格，相比此前的房价，已经至少下降了2000元/㎡。
郑州市北四环某项目开盘初期 图片来源：每日经济新闻
10月2日，位于郑州市经开物流园区、原价9500-9600元/㎡的路劲正荣悦东园项目，直降2000元，将房价降至7500元/㎡，还带精装修——这个价格，甚至还不及河南一些地级市的房价。
随后，更多楼盘加入了降价大军：位于郑州市西三环的金科中原项目，原价13500元/平方米，很快将均价降至11500元/平方米；位于郑州市南三环的项目，一度将房价由14000元降至12800元，还附送车位，还有的楼盘更是先后推出降价、送车位、送精装修、送最新款iPhone13等多套优惠“组合拳”，吸引购房者。
一些项目甚至喊出了“首付4.1万，置业大郑州”的口号。
在位于郑州市西四环的一个项目内，置业顾问表示，其中一个总面积89㎡、总房价80万的房子，首付仅需41090元即可买到，“首付你先付5%，剩下的，每次付5万，两年内付清就行。”而按照30%的正常首付比例，该房子的首付应该为24万元。记者走访发现，虽然不少楼盘的标价并未有明显下降，但咨询是否有优惠时，置业顾问便会详细介绍活动优惠方案。
销售人员：今年郑州没有“金九银十”
据《中国房地产报》报道，已经在郑州生活10年，有着8年新房营销经验和两年渠道分销经验的张扬表示：“以往节假日时最发愁的是客户太多，带看不过来，今年是极难约到客户。”张扬表示，他已经6天没有约到一组看房客户，压力特别大。
谈起房地产界的“金九银十”，他苦笑着说，郑州房地产市场的“金九银十”早已不复当年盛况，“尤其今年，是我工作以来最艰难的一个‘九月’。”
在他看来，“难”的原因在于两方面：一是房地产调控政策持续收紧，楼市整体降温；二是7月和8月洪灾疫情导致很多企业和个人损失惨重，购房者置业意愿快速下滑，市场观望情绪浓厚。
某降价项目售楼部现场 图片来源：第一财经
与张扬“闲得发慌”不同，郑州多个在售项目营销人员则表示，“这个月每天都忙得脚不沾地儿”，为了卖房，他们使出了浑身解数，打折降价、首付分期、买房送车……各种花式促销齐上阵。
目前，在郑州市场，大多数正在降价的项目，可以归结为三类：第一种是，项目原本不愁销售，但为了能在年底前快速回笼资金，利用“十一”周期，通过降价让利，尽快完成年度楼盘目标的楼盘，也能消化掉一些楼层不好、采光不好的鸡肋房源；第二种是，由于公司现金流紧张，一直在小范围内以“工抵房”、“内部团购”等名义搞特价，这次干脆“浑水摸鱼”，以“顺应市场”的名义公开降价；第三种则是，公司的资金链实际上已经处于濒临断裂状态，项目公司也近乎停工，干脆在“十一”期间豪赌一番，希望能通过大幅度降价，换回部分现金流，以求得继续苟延残喘的机会。
短期效果与未来走向
谈起此次郑州楼市大范围降价的原因，郑州市远郊某地产项目营销负责人王亚军称，最根本的原因，还是“资金链”。“大如恒大，都遇到了资金链问题，那些名气、实力不如恒大的中小开发商，又能从哪儿融到资金呢？”
数据显示，全国范围内，已经先后有恒大、泰禾、蓝光，协信、华夏幸福、花样年等地产公司先后因债务逾期、资金链短缺等问题，陷入泥淖。
具体到郑州，则先后有中晟地产、名门地产等本土开发商先后因资金链断裂导致旗下多个楼盘停工、烂尾。
为了避免这种困局，降价，便成为最有效的回笼资金的手段之一，至少目前，该手段已从最新公布的郑州楼盘项目热销榜单上，得到了印证。
由克而瑞公布的郑州房地产市场10月第1周热销榜、人气榜（下称“热销榜”“人气榜”）显示，最先打响郑州楼市降价潮的路劲正荣悦东园、绿都青云叙，分别在9月27日到10月3日期间成交270套、200套，其它紧随其后的大多数项目，也因此起彼伏的降价促销，先后售出一些房源。
整个“十一”长假期间，郑州市共计销售了6000余套房源，虽然该数据与2020年同期的近万套无法匹敌，却已经是先后经历洪灾、疫情之后的郑州，给出的最欣慰的答卷了。
接下来，郑州房价会如何走向，降价是否仍将延续？王亚军称，每年的下半年，由于临近春节，不少建筑工地都将迎来工人工资、银行贷款等结算期，开发商的资金链势必更加紧张，通过降价尽快回笼资金，是这些开发商最大的诉求；再加上郑州先后在7月、8月遭遇洪灾、疫情，都曾先后影响楼盘销售，临近年底，很多项目为了能够完成销售目标，也会推出特价房源促销。
中国商业经济学会副会长宋向清接受记者采访时表示，目前郑州房地产市场正处于阵痛期、调整期、观望期，这主要有两方面原因一是房地产宏观政策持续收紧；二是洪灾和疫情双重影响。
“受这些因素影响，郑州房地产市场整体上不是很景气，这是预料之中的事情。”宋向清认为，从价格上来说，郑州楼市已经到谷底，未来不会再有大幅度下降。接下来，随着房地产调控政策微幅调整，楼市还会出现微幅震荡，但趋势是向上的。
困难时期，对于开发商来说，该如何应对？宋向清认为，加强产品创新是正道，“也就是说，在户型设计，包括楼盘开发、建筑、安装、装修、配套等方面进行一些创新，满足市场需求，才能真正走出低谷。”
他还建议，开发商要注意节省成本、加强管理、注重开源节流；希望政府部门在土地拍卖时，能结合目前市场行情适当下调拍卖价格，让土地更快、更方便地流入市场，从而通过土地激活房地产市场，让开发商有信心、有激情、有能力去开发适合消费者需求的楼盘。
“房地产业作为国民经济发展的重要产业之一，只要回归理性、回归制造业本能，回归‘房住不炒’基本原则，未来依然是美好的。”宋向清表示。
各地楼盘营销“内卷”
不止是郑州，今年的“金九银十”，在全国各地都有类似情况发生，开发商为了卖房动各种脑筋，内卷严重。
过去房子较好卖的江浙沪，下半年楼市迅速转凉，降价销售成为主流。
在苏州隔壁无锡，这个“十一”长假期间，几乎所有开发商都在拼命打折。旭辉、金辉、美的、雅居乐等房企旗下楼盘均有5万-40万不等的降价，这样的折扣力度在无锡市场上非常罕见。
浙江宁波的开发商们为了吸引购房者，30多个楼盘在国庆期间推出案场活动，比如一楼盘请吃大闸蟹宴、蒙古烤全羊、巴西BBQ等，另一家楼盘则推出中式茶点、日本美食、英伦下午茶、法式甜品，还有楼盘推出意大利冰淇淋、德国烤肠、韩式料理，各家仿佛在打美食擂台赛。
即便如此，宁波购房者的观望情绪浓厚。一名宁波房地产业内人士告诉记者经，不少房企目前已经迅速加大渠道分销力度，部分项目给到的佣金费率翻倍，有的高达十多万一套。此外，不仅购房者有礼品可拿，卖掉房子的经纪人也能获得新款手机、金条等奖品。
在山东此前楼市行情较好的青岛、烟台，“金九银十”期间，开发商也在抓紧降价促销，但是新房销售十分冷清。烟台一楼盘为了聚集人气，甚至举办了“千人相亲派对”，宣称只要在“十一”期间相亲成功并购置婚房，就能获得万元蜜月旅行基金——为了卖房开发商简直操碎了心。
新房不好卖，二三线城市“首付分期”又重现江湖，在惠州、无锡、苏州等城市，“零首付”“送首付”“首付9.9万元”等宣传已经出现。
而上海、杭州这两个过去新楼盘最不愁客源的城市，如今楼市热度也明显下去了，虽然不至于要大幅降价促销，但不少热门盘都没有达到预期。
“今年上海国庆楼市只能用平平无奇来形容。”一名新房经纪人对记者表示。
记者在国庆期间走访了位于上海普陀长风板块楼盘的认购现场。10月4日是该项目开启认购的第二天，上午10时，认购现场仅有4-5组客户在办理手续。另一项目，位于浦东塘桥板块，认购现场也人迹寥寥。10月4日是该项目认购截止日，有购房者向记者表示，当日上午鲜少认购者前来。由于前期表现未达预计，楼盘的认购入围比（认购组数/准售房源套数）由早前的1.3提高至2，浦东板块认购入围比也被提高至了2.5。
过去一整年，买房子都是上海人最记挂的事情，但今年国庆期间，楼盘热度已经消退，上海市民选择了出游。多位受访专家提到，上海“十一”期间整体表现冷淡，与大部分市民外出游玩有关。
杭州楼市在9月也迎来转折点，中秋、国庆“双节”期间，郊区楼盘降价重现，流摇盘增多，板块分化加剧。不过，从全国范围来看，杭州只算是回调，还没出现明显的价格震荡。
在这些过去楼市最火热的地方，卖房已经变得如此艰难，更不用提三四线城市、小县城、东北以及中西部区域，在这些市场，开发商降价求生存更为普遍，而市场观望情绪也更为浓厚。
58安居客房产研究院数据显示，从北上广深4个一线城市看，今年国庆长假在北京和深圳两地的带动下，新房成交0套，同比上涨50%，不过，这跟北京、深圳延迟网签有关，市场并没有出现同比过热。从9个重点二线城市看，今年国庆长假新房成交4193套，同比下滑41%。从2个重点三线城市看，7天长假新房成交116套，同比下滑近8成。
58安居客房产研究院分析师许之静认为，在楼市长效机制调控下，各地城市新房市场呈现较明显的差异，三线城市、二线城市、一线城市市场对政策的反应程度，主要呈现出从强到弱的梯度下滑的特征。个别城市如北京、深圳楼市出现国庆前三天集中网签的情况，造成整个长假楼市数据同比变化较大，不排除是受前期成交的房源在10月集中网签的影响。
观望情绪下楼市维持低温
进入第四季度，叠加“十一”长假，房企进入了更加“鸡血”的状态，但是摆脱困境颇为不易。
在多家房企的内部文件中，都把国庆假期、第四季度的营销工作形容为“战役”、“攻坚战”等，不少房企组织举办“誓师大会”进行今年最后的动员，提出假期案场不打烊，全员奋战，带客、卖房指标被分摊到每一个员工头上，全员、全民营销的方案层出不穷。
然而市场并不买账。“中国楼市有一个怪圈，买涨不买跌。越是营销、降价，越是没人愿意买房。”一名华东房企高层表示。
尽管房企活动搞得如火如荼，但根据中指研究院数据，今年国庆假期，房地产市场延续低温态势。
10月1日-7日，中指研究院重点监测城市的新建商品住宅成交面积，较去年同期下降33%，购房者置业意愿不足。一线城市成交规模同比基本持平，二线、三四线代表城市降幅均超四成。
一线城市中，北京在“十一”长假期间，新房累计成交15.74万平方米，涨幅较高，原因是多个项目在国庆假期前后集中开盘，其中不乏首批集中供地项目。而上海新房累计成交7.86万平方米，较去年同期下降42%，市场表现非常平淡。深圳国庆期间新房累计成交10.99万平方米，较去年同期增长175%，原因是新房供应量大幅增加，但成交去化率却不及以往。
二线城市武汉新房成交8.82万平方米，较去年同期下降55%，市场热度明显下降，原因是购房者置业信心不足，购房者观望心态仍然比较浓厚，部分开发商为加速去化，均推出了特价房、工抵房等促销活动。青岛新房成交8.51万平方米，与去年同期基本持平，客户观望情绪基本形成，冷热不均仍是青岛楼市的基本面。
诸葛找房也认为，今年“十一”楼市新房成交表现略逊于去年同期，期间监测重点15城新房成交8026套，较去年十一假期下降15.6%。诸葛找房认为，近期以来从中央到地方楼市政策的收紧，加剧了购房者的观望心理，多种因素作用下，人们对楼市的关注度有所不足。
中指研究院认为，接下来的四季度整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力，市场竞争或将更加激烈。
中原地产分析师张大伟表示，往年出现的长假三四线返乡置业潮，在今年国庆节期间毫无出现，三四线城市加速打折现象开始明显出现。他还表示，目前很多城市或明或暗的限跌政策，导致市场全面冰封。
“买房不再是一场和时间的赛跑。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾称，一系列调控政策的叠加出台，确实使得购房者更加理性的看待买房这件事，购房者将更有把控地去选择房子。
来源：第一财经、每日经济新闻、北京青年报、新浪财经、21世纪经济报道、中国房地产报
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