为此，严禁炒作学区房、教师轮岗破除学区房“神话”等政策接连落地。
 

 
 不久前，北京市表示新学期将大面积、大比例推进干部教师轮岗。 凡是距退休时间超过5年，并且在同一所学校任职满6年的正、副校长原则上应进行交流轮岗；凡是距离退休时间超过5年，并且在同一所学校连续工作6年及以上的公立学校在编教师，原则上均应进行交流轮岗。 对此，北京市委教育工委副书记、市教委新闻发言人李奕近日在接受媒体采访时给出了解读。 

作为“远近闻名”的北京高价学区房，在今年接连遭到了“重拳出击”。北京市从住建委调控到教育改革，从检查约谈到出台指导价，主要目的就是为了抑制北京学区房房价过快涨幅。

3月1日，北京市住房和城乡建设委发文明确年度执法重点，并披露对多家房企进行了整改、查处、约谈。其中，北京市住建委表示，今年将重点查处“借学区房等炒作房价”等九方面问题。

4月9日，北京市住房和建设委披露，近期，北京市住建委执法部门持续着力解决好人民群众“急难愁盼”的问题，联合多个部门开展房地产市场检查，线上线下两手抓，严查炒作学区房等违法违规行为。

7月6日，北京市西城区房管局官方微信号发布消息称，近日西城区房管局组织辖区内链家、我爱我家、21世纪不动产、麦田、中原等主要房地产经纪机构召开工作会，并部署了三“不”要求：不得以学区房为卖点发布房源；不接受价格明显高于市场价格的委托；不得参与炒作学区房的任何活动。

8月25日，北京市教委在新闻发布会上明确，将深化推进义务教育学校校长教师交流轮岗工作。专家普遍认为，教育资源均衡意味着北京学区房价格将面临打压。

对于近日海淀对部分热点小区出台的二手房指导价机制，诸葛找房数据研究中心认为，一方面有利于抑制部分过热区域房价涨幅过大，进一步促进房价维持较平稳运行；另一方面，对由部分中介机构挂牌房源价格虚高、一定程度上带动区域二手房价上涨这一现象起到一定的警示作用，同时，促使房源价格信息更加透明化，提高房源信息的真实性，有利于进一步规范二手房交易流程，促进房地产市场健康发展。
 

作为全宇宙的顶级学区房中心，位于北京海淀万柳的蜂鸟家园小区，此前因“百分百”对口“一流一类”的中关村三小，一直被视为海淀学区房的“晴雨表”。

根据安居客的数据显示，蜂鸟家园的房价去年下半年以来，其挂售房源单价升至14万~15万元/平方米，今年春节前后，该类房源单价跳涨至17万元以上，并在3、4月份再度跳涨，达到19万~20万元/平方米的高点。近期已经回到了去年同期的水平。


图片来源：安居客
 
7月初，在海淀区幼升小严格执行“以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式”，并明确“2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，通过电脑派位的方式多校划片入学”。随后，海淀中关村学区、海淀学区等热门学区纷纷出现部分指望凭借就近入学、上“牛小”的家庭子女被调剂到片区内其他学校的现象。

以海淀学区为例，一名于2019年1月1日后购买蜂鸟家园小区的家长告诉记者，其孩子今年入学，并未能通过就近入学，划分至中关村三小，而是被调剂到周围的万泉河小学。“今年，我们学区有近50个意向是中关村三小的家庭，其子女被调剂到学区内的万泉河小学和西颐小学，这是此前均未发生过的事情。中关村一小被调剂的学生数也类似。”相较于学位相对充裕并留有“单校划片”实施空间的海淀区，西城区今年落实“多校划片”的力度更大，影响也更广。

据了解，在今年西城区厉行“多校划片”后，受学位供给不足影响，2020年7月31日后，在德胜、月坛这两个热门学区新购房群体的子女只能选择邻近片区小学入学，金融街等学区也出现“7·31”之后新购房群体的子女无法进入房本对应小学，被调剂至学区内其他学校的情况。

“多校划片动摇了学区房的根本。在西城区，‘一房一学籍’已成为过去式，对于新购房群体而言，由于其子女入学排位更靠后，或将面临跨区调剂的风险，这无疑会使得西城区最核心学区的‘顶级学区房’遭受重创。”合硕机构首席分析师郭毅告诉记者。

在西城区严格执行多校划片后，德胜和月坛的二手房挂牌价、成交量迅速回落。数据显示，7月份，西城区二手住宅房成交套数为949套，较上月的1212套，下调约21%。

一名德胜片区的房产经理人对记者表示，上半年，西城区最优学区“金德月”（金融街、德胜、月坛）的月度成交量往往近百套，7月份以来，受多校划片冲击，德胜、月坛的二手房成交量几近腰斩。8月份，德胜片区成交二手房套数仅40套左右。
 

多校划片，打破了房子和学区的对应关系；教师轮岗，则通过淡化“名校”的概念，进一步动摇了“顶级学区房”的价值。

8月25日，在北京市教育“双减”工作新闻发布会上，北京市委教育工委副书记、市教委新闻发言人李奕介绍，新的学期，北京市将大面积、大比例推进干部教师的轮岗；在城区完善学区（教育集团）改革，实现学区（教育集团）全覆盖，推进学区（教育集团）内校际间师资均衡配置和按需交流轮岗。

21世纪教育研究院院长熊丙奇认为，义务教育学校不均衡，主要是师资不均衡，“如果（大面积、大比例推进校长教师交流轮岗）能切实落实，将实现义务教育资源的均等化配置，缩小学区内、区域内乃至全市范围内的学校办学质量差距，消除学区房、学位房热，缓解家长的择校焦虑，整体提高学校教育质量，减轻学生负担”。

对于“教师轮岗消除学区房热”的观点，郭毅进一步指出，教师轮岗对教育格局的改变，在楼市方面，更多的是体现在改变市场预期上。

一名孩子2023年幼升小、打算在西城区置换一套小户型学区房的家长告诉第一财经，考虑到当前学区政策下，单校没有保障、学位紧张程度仍在不断加剧，对于购买学区房的心态，已从“追求‘金德月’”最优学区转为“考虑入手广外、陶白等相对中等，但学位充足”的学区。

根据北京教育科学研究院测算，到2023年，北京将迎来小学学位需求高峰——108.2万个。若学位利用率为95％，则2023年学位缺口为4.8万个，小学缺口为50所。若学位利用率降低到90%，则2023年学位缺口为11.1万个，小学缺口为115所。

“西城区的学位缺口比海淀要大，如果还紧盯‘金德月’没有太大意义。尤其是在今年西城区加大力度推行教师轮岗后，关注广外等片区的家长明显增多。但教育政策调整下，房价是不是仍有下行空间、教师轮岗效果如何，都还不明朗，像我一样仍在观望阶段的家长还有很多。”上述家长称。

市场有观点认为，由于德胜、月坛学区的溢出效应，叠加教师“大面积、大比例”轮岗后，西城各学区间教学质量差距缩小，如广外等曾经的西城房价洼地会被填平。

但记者走访时发现，近两个月以来，在房价方面，西城区除德胜、月坛片区出现房价大幅下降外，核心区如金融街，外围区如广外、陶白等，其房价水平保持稳中有降。

前述西城区链家某房产经理人告诉记者，金融街“老破小”房源单价仍维持在15万~23万元/平方米，仅是部分房源挤出了上半年的水分。这一方面是因为金融街覆盖如北师大附中、北师大附属实验中学、八中、四中等重点初中，对口直升和派位的概率更高；另一方面，也是因为该区去除学区属性，其职住需求也较多。

同样的市场观望情绪也出现在海淀的学区房市场。但据多名该区房产经理人士称，持观望态度的家庭主要出于明年或将会加大多校划片推行力度的担忧，而受教师轮岗政策影响较小。

“海淀六小强很多年前就开始帮扶弱校，而名校集团化办学海淀也走在了前面。所以，教师轮岗对海淀家长的心理预期影响不大。”一名海淀某重点小学教师对第一财经表示。

中国教育科学研究院研究员储朝晖对记者说，教师轮岗可以视为压低学区房热的一个措施，但无法从根本上淡化房子和学校间的对应关系。“教师轮岗是需要条件的，只有在学校之间的差距相对较小的背景下，教师轮岗的效果才会放大；同时，教师轮岗仍主要在学区内，难以填补学区间的教学质量差异。”

在储朝晖看来，对于学区房热的问题，短期看，通过一些行政措施来降温更具时效性；长期看，扩大优质教育资源供给、促进学区间教育均衡才是治本之道。
 

业内人士指出，学区房的存在以及以学区房名义炒作房价的行为在各地屡见不鲜，根源在于教育资源不均衡。只有不断弥合教育资源差异，缩小同一地区“牛校”与“普校”间的差距，教育资源日趋均衡，学区房的概念才会日渐弱化。
　　
解决高价学区房问题，还是要回归义务教育公益属性，以及义务教育均衡发展。专家建议，有关部门和地方考虑继续加强推进校长教师交流轮岗，制定严密的工作方案，让优质教育资源顺畅流动起来。
　　
加大教育投入和改革力度也必不可少。有关专家建议有关部门用改革思维推动义务教育阶段提质增效，把部属、省属和部门所属的优质教育资源统筹起来盘活，让校长教师流动起来，从而让百姓在改革进程中分享更多的红利。
　　
一位住建部门负责人认为，住房还是要回到原本的居住本质上，而不是畸形的教育资源属性和其他附加属性。
 
来源：e公司、证券时报、21世纪经济报道、第一财经、新华网