最高法新规破解烂尾楼困局：应支持消费者从执行中取回购房款

原创 作者：封莉 日期：2025-07-31 浏览次数：0次
最高法：消费者购房价款返还请求权的保护与房屋交付请求权的保护在逻辑上具有一致性。
“房屋烂尾导致购房者集体维权，根源在于实践中预售资金未得到有效监管。”7月23日，最高法民一庭、执行局负责人就执行异议之诉司法解释答记者问时表示。

7月23日，最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），为稳定预期、化解风险，《解释》对“可以排除强制执行”的商品房消费者权益作了细化、具体的规定，进一步拓宽保护范围，更大力度守护买房人的合法权益。

在执行异议之诉案件中，有相当一部分与预售期房相关。中经传媒智库注意到，《解释》规定，执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，法院应予支持。
　
《解释》还规定，执行法院对被执行的房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权实施强制执行，符合前条第一款第一项、第三项规定的商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。
　
对此，最高法民一庭、执行局负责人回答记者提问时表示，消费者购房价款返还请求权的保护与房屋交付请求权的保护在逻辑上具有一致性。因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，历经长时间的期待之后房屋无法交付，可能让消费者承受更大的损失，其个人的生存和生活亦可能由此遭受巨大冲击。

“在此前提下，应支持消费者从执行中取回购房款。”最高法民一庭、执行局负责人表示，《解释》第十二条第二款明确规定，商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，请求在变价款中支持其价款返还的，人民法院应予支持。

前述负责人指出，为推动减少生存权与抵押权利益出现冲突和竞争，引导、鼓励购房人采取法律赋予的风险防范手段维护自身权益非常重要，进而达到房地产市场稳预期、交易风险“减增量”的效果。《解释》第十二条第一款、第十三条、第十九条，对不动产买受人向预售资金监管账户交付价款、将价款交付执行以及办理预购商品房买卖合同预告登记形成排除执行的效力进行了规定。

“房屋烂尾导致购房者集体维权，根源在于实践中预售资金未得到有效监管。”前述负责人说，从落实配合完善预售资金监管制度要求出发，鉴于预售资金监管账户具有特殊性，在房屋买卖合同已经解除的前提下，买房人作为案外人提出执行异议之诉，要求排除监管账户相应购房款的强制执行的，人民法院应予支持。

对于已将价款交付执行的购房人，面临房地产开发企业为债务人的强制执行时，应当依法予以保护。购房人交付法院执行的价款，可以由执行法院予以发放申请执行人以代替被执行人清偿相应债务，依照法律规定的清偿顺序进行分配的条件已经具备。在此基础上，相应的主债权可以视为已获清偿，案外人有权主张排除优先债权的执行以及请求按套注销抵押登记。

最高法民一庭、执行局负责人表示，《解释》通过类型化处理的规定，力争实现风险“去存量”“减增量”，维护消费者权益稳定市场预期，支持、引导、鼓励消费者采取法定防范风险手段规范交易行为、推动权利公示，进而提振市场信心，落实“更大力度推动房地产市场止跌回稳”的要求。

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