杂志内容

MAGAZINE

胡景晖独家揭批:谁推高了城市房租
王倩浏览次数:

  因为“炮轰”同行以高出市场价20%~40%的价格争抢房源、推高房租,原我爱我家副总裁兼我爱我家研究院院长胡景晖成了“风云人物”。

  中国房情网的最新数据显示,2018年7月,北京房租同比上涨21.89%;深圳同比上涨29.68%;广州同比增长21.64%。

  胡景晖认为,非公租房的长租公寓,在此次房租暴涨潮中起到了推波助澜的作用,其权重大概在三分之一左右。除了供给、需求、季节等因素外,资本大幅度进入长租公寓,也是推高价格的主要原因之一。

  到底是谁推高了大城市的房租?

  高涨的房租

  中国房情网的最新数据显示,2018年7月,北京房租同比上涨21.89%;深圳同比上涨29.68%;广州同比增长21.64%。水涨船高的房租似乎正在成为压倒大都市年轻人的最后一根稻草。

  “以后连租房都租不起了。”曾经的玩笑一语成谶。小黄来北京10年了,从一个单身贵族到成为丈夫,再到成为两个孩子的父亲,角色在不停地发生着变化,但是一直不变的,是他那租房的命运。在没有孩子的时候,他与妻子在西五环外租了一间平房,虽然条件艰苦了一些,但是俩人自得其乐,也是在这个平房里,他们的第一个孩子出生了。

  后来,有了第二个孩子,由于长期住在阴冷潮湿的平房中,妻子产后感染,再加上第一个孩子已经到了上学的年纪,没有京户的人可以凭租赁房屋的产权证等证件,在租赁房屋区域内就近上学。小黄终于在今年从平房搬入了一套五环外即将接近六环位置的60平的小两居,房租3680,冬季取暖费需要自己掏。而他的同事,在同一小区租了一套同样大小的房子,房租3800元。同样取暖费需要自己掏。

  北京的房租,越往市中心越贵。一位租住在五道口附近的白领告诉记者,她租的一套四十多平的一居室,价格是5300。房东说,想租就租,不想租有的是人抢。

  他们的故事,只是北京租房故事的一个缩影。房租年年涨,只是今年格外多。水涨船高的房租似乎正在成为压倒大都市年轻人的最后一根稻草。

  到底是谁推高了大城市的房租?

  长租公寓推高了房租?

  胡景晖认为,非公租房的长租公寓在此次房租暴涨潮中起到了推波助澜的作用,其权重大概在三分之一左右。

  8月17日,胡景晖点名炮轰包括自如、蛋壳公寓在内的长租公寓,指出部分公寓运营商以高出市场价20%~40%的价格争抢房源,从而推高了长租公寓的房租。一时间,掀起一场“中介风云”。就在胡景晖的言论引起热议的同时,8月18日,胡景晖发文称自己“被辞职”。随即,我爱我家发布声明称,胡景晖关于长租公寓推动租金上涨的观点,属于胡景晖个人观点,不代表我爱我家集团的观点。胡景晖在随后接受媒体采访时表示,“左晖两次主动联系谢勇要求管管胡景晖的嘴,不然就让链家全面在舆论上跟我爱我家开战。”

  8月18日,链家迅速做出反应。根据链家相关负责人给到记者的官方声明中显示,链家董事长左晖公布聊天记录,澄清是谢勇主动联系他。左晖还强调“不希望行业内斗,希望公司高层保持及时的信息沟通。”

  那么,让胡景晖炮轰的长租公寓到底是何方神圣?

  胡景晖在接受《商学院》记者采访时表示,目前长租公寓主要分为集中式和分散式,以分散式为主,集中式为辅。目前很少有业权式(即把整栋楼买下来做租赁),大部分是使用权式(即二房东模式)。希望在长租公寓领域分一杯羹的,有中介(比如链家的自如)、开发商(比如万科)、科技公司创业团队、互联网团队、酒店管理、还有国家的公租房。

  作为公租房的长租公寓,与胡景晖所指的长租公寓又有所不同。政策性的长租公寓,对家庭收入有着严格的要求,其特定的受众群体与其他长租公寓受众群体也不相同。中介、开发商等所持有的长租公寓,面向所有受众,对受众资质也并没有要求。只要租户负担的起,就可以租赁。

  胡景晖认为,非公租房的长租公寓,在此次房租暴涨潮中起到了推波助澜的作用,其权重大概在三分之一左右。“虽然房租上涨不仅仅这一个因素,但是加上这个砝码,业主的心态就失衡了。”业主心态之所以失衡,是因为一些长租公寓的租金价格,要远远高于普通的房租。以链家的自如公寓为例,自如作为长租公寓的代表,其主要形式就是使用权式,其运营模式就是从业主手里租赁房屋,对房屋进行重新装修之后再进行出租。

  自如公寓分为整租和分租两种模式,整租就是一套房源整体出租,而分租则采用N+1的出租模式,将一套房源分为N间,若带有较大的客厅,则将客厅打入隔断,算一个卧室。

  记者查阅链家自如公寓的租房信息,一套北京石景山区模式口的60平的小两居,如果整租的话价格是4090元,而分租则4480元。分租的租金价格要高于整租价格。自如方面并未正面回应《商学院》记者关于自如租赁房源定价原则和定价方式的采访,只是告诉记者“为坚决落实北京市政府关于维护住房租赁市场健康稳定发展的相关举措规定,北京自如生活资产管理有限公司将在未来三个月保证收出房两端价格稳定、供给平稳,为北京市场提供房源供给约8万间(存量房源退租加上新增供应),新增投放市场的房源会环比上月市场平均租金维持不涨;同时全国九城续约房源租金较去年签约价涨幅不超过5%。”

  让自如遭受炮轰的,还有它在用高于市场价格20%到40%的价格收房。对于记者提出的自如收房成本等问题,自如方面也并未给予正面回应。

  那么长租公寓的收入来源又是什么?胡景晖介绍,时间差、价格差、服务费是中介运营长租公寓主要的收入渠道。

  “第一个是时间差,中介收房之后与业主都有一个免租期,从四五天到一个月不等。比如中介从业主手里收房时,一年12个月,中介会只给11个月房租。如果中介在免租期内提前把房屋租赁出去,就能赚取免租期内的房租。”

  “中介从业主手里收房后,再重新装修、投入,此时就有了一个新的溢价”。胡景晖认为,一些被收购的房屋其实根本不需要重装修、重装配,但他们仍坚持包装后高价出租,以此赚取租金上涨的差价。

  “第三就是服务费”,据了解,服务费的名目繁多,帮忙搬家、宽带安装、定期保洁等等,又称中介费,这些费用往往以一个月的房租为上限,可以对租客进行打折。事实上,在中介的租房过程中,无论其与业主签订多少年的长租合同,中介与租户的合同都是以一年为限。到期续约,续签的客户,同样需要缴纳中介费或者服务费,对于续签的客户,中介费可以打折。

  根据一位自如的管家描述,业主把房屋托管给自如,需要看房屋的装修情况来签订委托年限,精装修和中装修最少签订2年的委托合同,而接近毛坯的最少签订3年的委托合同。如果签约后,业主违约提前收房的, 需要按照合同的违约责任来支付违约金。

  高于市场价的运营风险

  长租公寓一旦涉足金融业务,就会出现很多新的问题。

  虽然中介们对于房租上涨都不肯“背锅”,但是一个不争的事实是,房租在水涨船高。

  易居研究院研究总监严跃进表示,影响房租上涨的原因有8个:季节效应、违法房源的减少、房源收储力度加大、租房需求增加、价格示范效应、棘轮效应(就是只进不退,只涨不跌的价格走势)、吃差价现象、装修成本的增加。

  胡景晖认为,运营企业不顾及房屋租赁市场长期稳定发展和租客的利润,超出正常市场规律,收房、重修房。这种情况下,如果再继续高价收房、重装修,继续违规的N+1出租,资金链断裂,业主收不到房租,就会驱赶承租人,后果比P2P“爆雷”还要严重。

  胡景晖介绍,之所以会“爆雷”,是因为目前部分长租公寓运营商,与金融公司合作,在租户承租之后,签订三方合同,以一年为期限,先由金融公司将一年的租金交付与长租公寓运营商,租户与金融公司签订贷款合同,每个月按月还给金融公司所谓的“租金。”

  “但是金融公司给到的房租,运营商并不会直接打给业主,而是用这部分钱去扩张,继续收房,抢占市场份额。”胡景晖说道,“一旦长租公寓运营商无法维持业主正常的租金给付,就会导致爆仓。”

  就如P2P一样,将原本应当交付业主的资金挪作他用,一旦运营不善,就会引发爆雷危机,这并不是危言耸听。

  就在胡景晖话音未落之时,杭州一家名为鼎家网络科技有限公司(简称“鼎家”)的长租公寓公司因经营不善宣布破产,约4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家。胡景晖认为,长租公寓一旦“爆雷”,带来的不仅仅是短期内租户受损、露宿街头的危害,从长期来看,会导致用户对租赁房屋信心不足,重新考虑买房,从而导致房价上涨,最终导致房价与房租轮番上涨的局面。

  严跃进认为,曝光出的杭州长租公寓项目破产现象,正好应对了此前我爱我家原高管“长租公寓爆雷”的风险警告,也说明很多长租公寓一旦涉足金融业务,基本上就会出现很多新的问题。严跃进认为,这一事件其实暴露出三个风险:

  第一、租客信用被违规使用的风险。此类租赁业务,中间加入了一层消费贷业务。所以租客表面上是每个月付租金,但其实是每个月在还此类网贷。如果业务操作稳定,本身没问题,但如果中间资金不到位,导致房东不愿意出租了,这个时候租客就会很被动。但租客是必须要偿付此类网贷的,这样就会带来很多被动的或很尴尬的地方。

  第二、租金收益的监管不到位。尤其是类似公司很多都是带有网络、科技、资产管理等字眼,旗下公司鱼龙混杂,类似资金是用于收购房源还是挪作其他用途,都是面临很多不确定性。类似不确定也带来了很多风险,即一旦资金断裂或挪用,此类长租公寓背后的多米诺骨牌效应就会显现。

  第三、内部管理混乱。长租公寓一旦规模做大,相关的管理就需要健全,如果内部管理层都扯皮,那么很多违规乱象就会出现。而且管理层之间有各类纠纷,也会导致房东和租户受牵连,所以一个稳定的或者说统一口径的租赁管理是关键。

  资本的图谋是什么

  除了供给、需求、季节等因素外,资本大幅度进入长租公寓,也是推高价格的主要原因之一。

  长租公寓的兴起,源于政策倾向于租房领域。嗅到气味的资本开始对这一新的领域角逐。胡景晖认为,除了供给、需求、季节等因素外,资本大幅度进入长租公寓,也是推高价格的主要原因之一。

  以“蛋壳”、“魔方”为代表的创业系,在集中式长租公寓品牌中占比高达65%,魔方已经完成C轮融资33亿美元,蛋壳截止B+轮也已融资2亿美元。而“自如”虽然属于链家系,也完成了来自腾讯、红杉资本的40亿人民币的A轮融资。

  胡景晖认为,资本在这次的房租上涨中,同样起到了三分之一的推波助澜作用。“资本进入长租市场,今年给各大公寓运营商提的KPI的核心指标就是扩大规模,不惜一切代价去扩大规模。而如今租赁房源既定的情况下, 运营商们哄抢房源,必然导致房租上涨。”

  然而,长租公寓这门生意,并不是那么容易赚钱。

  开发商中的代表——万科集团,在8月21日的万科中期业绩推介会上,否认了长租公寓推高房租,同时表示低估了运营长租公寓的难度。潘石屹也公开表示,长租公寓是一笔亏本的买卖。

  那么长租公寓是否真的如他们所说,并不盈利呢?

  胡景晖向记者坦言,目前绝大部分的长租公寓是不盈利的,而且不可能盈利。“收房成本高,重度的垂直装修,而市场租房人员的支付能力是有限的,当你没有做到一定规模,成本控制不住,管理效率不高,因而根本不可能盈利。”

  “理论上讲,长租公寓的平均整体规模在全国范围内达到20万套以上,才有可能盈利。”而如今的平均规模只有几千套,盈利是根本不可能的。根据胡景晖介绍,目前在长租公寓中,唯一盈利的是我爱我家的相寓项目。“相寓是运用自持资金在运营。”

  资本是逐利的,看不到盈利的项目,资本不会去追逐。目前长租公寓并不盈利的状态下, 资本为什么还趋之若鹜呢?胡景晖认为,一个是国家政策的背书,另一个是长租公寓从长远来讲还是有发展前景的。但是他也坦言,目前他看不出长租公寓的亮点在什么地方。“中国的投资更多的是非理性的,不像国外的投资者,在投资的时候首先要将一个行业研究透彻,中国的投资更多的是跟风。”

  资本并非完全无利可图。运营商们抢占房源之后,紧跟着一系列的生态服务,包括装修、宽带服务等等,公寓成为这一切的一个入口。资本谋划的,是抢占一个市场入口。比如之前万科与链家所成立的万链装修,就是一个很好的例子。

  同时,租金并不是他们收入的主要来源,长租公寓与金融的合作,在运营商眼中更像是一个金融产品。这一产品的关键依然在于其核心业务能否盈利。

  8月17日,北京市住建委等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出“三不得”和“三严查”。其中包括住房租赁企业,不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同方式抢占房源等。严查不按约定用途使用融资资金的行为;严查哄抬租金扰乱市场的行为;严查不按规定进行租赁登记备案的行为。同时特意强调“严查不按约定用途使用融资资金的行为,给这类危险操作强制刹车。”约谈是有效的。自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,共同承诺落实“三不得”要求,并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

  严跃进认为,此次北京中介协会进行座谈会,其实是通过座谈方面来规范市场,对于解决当前租赁市场的问题是有积极作用的。尤其是我爱我家的高管“控诉”事件后,租赁市场成为当前的市场热点,对于资本介入租赁市场的问题也需要积极做管控。

  此次约谈的企业,主要包括自如、相寓、蛋壳、魔方等机构,都属于做长租公寓相对较好的企业。“所以本质上说,约谈也是有针对性的调控,本身也是为了让此类骨干企业发挥社会责任,以严要求来对待当前租赁业务,这是很关键的一点内容。”

  在严跃进看来,从此次约谈的内容看,其实体现为三个特点,表现为管资金、管房源、管业务。从管资金方面看,政策和此前住建委的规定意义,即银行贷款等资金不允许进入房源收储的工作中来。而从管房源的角度看,政策明确提到了让租赁企业积极投入房源的导向,这是为了增加市场更多的可租房源。而从管业务的角度看,其实是对哄抬租金、抢占房源等业务设定了红线,不允许触碰。

  “此次政策比较务实的地方,就在于给机构企业设定了房源投入的数量,这样有助于对此类中介机构进行考核,同时此类房源也规定了不允许涨租金。这有助于形成房源充足、租金稳定的租赁市场。”严跃进说。

2018-09-04